郝地产集团服务 | 房产过户中的摆渡人——过户律师
原创：刘念庆律师，郝地产
现在房产投资和买卖交易都不是单打独斗，而是涉及到房地产销售，贷款，律师，验房，装修，物业管理等各个环节。客户在专业和值得信赖的服务商的帮助下来完成各个阶段变得尤为重要。【郝地产集团服务】之前以系列文章介绍了其房地产销售——郝地产，物业管理——瑞美房地产公司，贷款服务商——平信贷款等在各自领域出色的专业服务，以及集团成员团结一致，精诚合作的众多实例。今天带给大家的是集团服务的另一个重要组成部分——房产过户，让我们一起来听听亚特兰大著名律师刘念庆怎样说。
目前的房市颇有一房难求的火爆局面，尤其是亚特兰大最近被评为全美最宜居的城市之一，越来越多的公司把总部搬到乔治亚州来，随之而来的也带来了更多来这安家落户的人，不少人找到了价钱合适的房子就匆匆开始过户手续了，等出了问题，才想起找律师咨询。客户常常不明白过户律师的作用，他们甚至误以为找哪个律师不都是律师，有区别吗？更有不少客户在签约的时候就在不知情中放弃了选择自己的律师的权利，因为不少卖方已经把自己想用的律师指定为过户律师，而在乔治亚州只需要一位律师处理整个过户手续，费用一般是买家出，这样的结果就是买家要付一个向着卖家说话的律师的律师费， 这也是为什么卖家喜欢指定过户律师的原因， 可以不付费而让自己在过户中得到保护。
其实买房不论对谁都是一笔不小的投资，过户律师的作用是至关重要的，乔治亚州又和美国其他很多州比如加州很不一样，其他州多用 Title Company，产权公司，也叫 EscrowCompany，第三方信托公司，来处理房产过户。而乔治亚州为了保护消费者的利益，必须用律师过户。虽然都是律师过户，为什么每年还有那么多产权纠纷案件发生，而且产权保险的保费几乎每几年都涨一次呢？这说明很多律师的工作是不仔细的，他们办的案子常有遗留的产权问题，所以不是只要有律师过户就保证一切无误，这就跟医生的水平一样，有高低之分的。由于过户费多半由买家出，买家还是应该多方打听，聘请一个办事严谨，信誉好的律师为自己把关，避免过户中出问题，或是买房以后再卖房时，才发现产权有瑕疵而导致卖房困难等问题。
下面我想针对这些问题，从以下四个方面，谈谈过户律师的作用：
一、 解释合同。
房屋购买合同通常是以乔治亚州地产经纪协会的范本合同为基础，再通过买卖双方协商后稍作修改的结果，但是有时候碰到一些特殊条款，如果文字模棱两可，双方的解释又不一致时，律师怎样解释就起到了至关重要的作用。 另外由于地产经纪人不像律师喜欢对合同条文进行咬文嚼字的斟酌，如果对一些条款的阐述把握不到位的话，咨询一位有经验的律师对文字修改稍作建议，就能让合同朝自己客户有利的方向定稿。我时常有地产经纪来电话咨询，不少就是关于出现棘手情况时，合同如何修改才符合自己客户的利益的。
A scale house on some forms for a deed to conceptualize on the financial investment.
二、 审阅产权。
过户律师很重要的一个工作就是检查卖方的产权，然后审阅产权报告，并对报告中的问题提出解决方案，然后处理，让买方买到一个干净没有瑕疵的产权。这是一项很繁琐而枯燥的工作，许多律师干了经年就不愿意亲自审阅产权报告，而是让助理去干了。我做了 20 多年的律师，还是每个案子都最后亲自把关。这是为什么？因为这是客户过户过程中最重要的一环。美国的产权不像中国的产权，中国买了房后，房产证锁在保险箱里，谁也动不了。美国产权是一个近乎于可流动的无形资产，很多东西可以牵制它：比如说房主欠税了，政府可以把罚单变成质押权；房主被告了，如果有被判还钱等，也可以变成债权人的质押权；房主不交物业管理费了，物业管理公司也可以质押，我们检查产权除了检查卖家是否是真正的房主以外，就是查这些各种各样的质押（lien）。
我印象很深的一个典型案子就是今年 1 月份做的一个过户，那是一个韩国人卖家， 他曾经做生意失败，被银行追债，房子上被放了一个几十万的质押权，她又有两年没交税，州税务局还有质押权。经过我多方调查斡旋，让每家债权人都从卖家拿回的钱中分得一些，从而让每家都同意解除他们的质押权，这才让买家买到了一个干净的产权，也避免了将来要卖房时受这些质押权的影响。如果我的工作不仔细完备，未清除的质押权就都跟着房一块转移到买家头上了，买家以后卖房子还会查出来的这些未清干净的质押权，需要付掉才能卖房子，那这个案子的结果就是卖家一分钱也没拿到，来了个净身出户。我过户时颇有感慨，不知如果当初他们用了卖家指定的律师，他会这样不计成本的把事情弄个水落石出，干干净净的过户吗？
三、对过户中来往账目的清晰管理。
这一点是毋庸置疑的，因为过户过程中，牵涉到买卖双方以及银行的多笔资金来往，一定要账目准确无误。几年前亚特兰大最大的地产过户律师事务所 Morris Hardwick Schneider，就因为里面最大的合伙人律师贪污客户放在律师楼的过户金和定金（他们管理很多建筑商的买家的定金），而最终资不抵债，宣布破产，这些客户的钱也随之逝如东水。做我们这项工作，必须得有一颗见钱不眼开的心， 不能让经手的百万蒙昧了自己的心，也要有一双明察秋毫的眼，不能弄错客户的每一笔钱。
四、过户后的服务。
一般过户以后，客户欢欢喜喜乔迁，没有太多事，偶尔找律师要一下自己丢失的过户资料，或询问一些不明白的问题，如果是老美律师过的户，客户常常由于语言障碍就咽下了这些想问的话，自己想办法解决了。我们时常有过去的客户来咨询过户时没弄明白的，或房产相关的其他问题，我们也尽己所知一一回答。前几天有个客户在过户后突然收到国税局的罚单，让他交 7000 多块钱，他这个房子虽然不是在我这过的户，可是他以前曾经找过我过户，请我看看怎么回事。他抱怨道，这次过户我本来想找您来着，可是卖方坚持不干，要请他认识的律师，我想都是律师也没在意，这不出事了。我看了看他带来的材料，由于过户律师对卖家是外国人的过户案件经验不足，忘了替买家交国税局要求他预扣卖家的预扣税，结果根据法律，由于买家没有预扣，买家就成了违法者而被罚。我只能告诉他，必须找以前的律师去补交这笔本该由卖家在过户时应交的税才能解决问题（法律规定虽然卖家是出钱的人，但是必须买家来执行这个缴付的义务， 这才能保证法律的有效执行）。他说打过电话了，律师根本不理。这种情况他只能自己再花钱请个律师，去跟原来的过户律师打官司才行了。过户时本是他付的过户律师的费用，不但事情没办好，现在还要再花律师费去告他，这不是赔了夫人又折兵吗？
我最近读了英国作家 Claire Mcfall 的小说《摆渡人》，被里面的故事深深打动。我们每一个人在人生的不同阶段都会遇到各种不同的事，很多时候是很困难的事，在这个过程中，谁能帮助你解决困难，渡过将要穿过的荒原，谁就是你的摆渡人。我常常把自己的工作当作是个摆渡人，帮助买家在买房这件大事上护送他们平安到达彼岸。每次看到一个买家过户后开心的笑脸，就是对我的辛勤工作的一份最大的安慰，我给他们带来的是平安和喜乐。跟他们说再见的时候，他们也许不知道我在感谢他们，让我又平安地摆渡了一家人！
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