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与经济发展趋势背道而驰 房地产市场这回唱的是哪出?

说起房价,没人会忘了发生在2008年的次贷危机。

美国两房的股价从六七十块一路跌到一块钱,濒临薄产边缘,好在联邦政府及时出手,将两房从濒死线上拉了回来。随后几年,美联储执行量化宽松政策,美国房地产价格到了2012年左右终于探底,此后就再次开始成长,甚至重现往日疯狂。

时间来到10年后的2018年,越来越多的人以更高的薪水工作,以及大量的千禧一代达到购房黄金年龄,美国经济蓬勃向上,饱经风雨的房地产市场理应更加成熟、更加理性、更加欣欣向荣。

但事实却并非如此。房地产市场走势与经济走势背道而驰,甚至还拖累了经济发展的后腿。一组数据最能说明情况:9月新单户住宅销售较2017年11月的近期高点下滑22%,9月成屋销售下滑10%。这种不温不火的住宅投资,甚至抵消了2018年前三个季度的GDP增长。

总体来看,房价下跌并非全国性的,但房地产市场的投资增速已呈现出明显下降趋势,你会发现,如果不降价、不降价、不降价,你的房子将很难找到买家。

到底发生了什么?

如果事情不能永远持续下去,它就不会永远持续下去。这是经济学一条基本规律,用来解释当下房地产的走势仿佛也是恰如其分。

买什么样的房子取决于你的腰包里有多少钱,这是个再现实不过的问题了。单在过去6年时间里,这种关系毁于一旦。

在全国范围内,个人人均收入自2011年底以来增长了25%,而标准普尔全国房价指数上涨了48%(这两项数据均未考虑通胀因素)。在工资高、就业市场繁荣的沿海大城市,这种差距甚至更大。还有一些城市,法律和其他因素使得地产开发难以增加住房供应量,例如在旧金山大都会地区,2011年到2017年,人均个人收入增长了40%,而房价却逆天地上涨了96%。同样的事情还发生在洛杉矶、西雅图、波士顿、纽约和华盛顿等地区。即使是在房价涨幅没那么凶猛的地区,仍然存在房价与收入脱节的现象。例如,在明尼阿波利斯地区,收入增长22%,房价上涨46%。

归根结底,这些上涨的房价得益于多年来非常低的抵押贷款利率,在一定收入水平上,人们可以购买到更昂贵的住房。在2007年至2009年房地产市场崩盘后,一些反弹效应也为房地产市场的提振提供了可能。

2012年末,30年期固定利率抵押贷款利率降至3.31%,但从那以后,便开始断断续续地上升,仅去年一年就上升了整整一个百分点,达到近5%。虽然按历史标准来看仍很低,但与导致价格大幅上涨的超低水平相比已经很高。综合计算,购房者月供均价较年初上涨了16%,以致很多有意购房者高呼“买不起”。

买卖低迷 但需求仍在

毋庸置疑,人口结构有利于刺激住房需求。千禧一代的出生高峰期是1990年,这是一个今年即将迈入28岁的群体,因此进入了购房旺季。碰巧的是,在银行利率调查中,28岁恰恰是首次购房者的理想年龄。

但是否买房的决定因素依旧是价格,不幸的是,过高的房价无情扼杀了年轻购房者的欲望。此外,贷款标准仍比过去房地产繁荣时期更为严格,因此,人们购买住房的难度加大了。

从避免另一场危机的角度来看,人们无力购买自己无法负担的住房是个好消息,但对住房市场的近期前景来说就不那么好了。

在线经纪公司Redfin的首席经济学家Daryl Fairweather认为,房价达到了一个临界点,买家已经忍无可忍,开始考虑其他选择,包括租房,以及远离那些价格与收入最不相符的昂贵沿海地区。

目前的情况似乎是,卖家正试图力保价格坚挺,而愿意或有能力支付这些价格的买家并不多。

房利美(Fannie Mae)对购房信心的调查显示,自春季以来,认为现在是买房好时机的人的比例已大幅下降,从29%降至21%。认为现在是抛售的好时机的比例也从45%降至35%。

买卖双方对房价的预期心理差异也是造成房地产市场僵局的原因之一,这种僵局的效应将在不久的未来显现。这方面有先例,但令人高兴不起来。在上一次房地产热潮中,新房销售在2005年7月达到顶峰,直到2006年5月房价才开始下跌。它直到2007年12月才开始对整体经济造成损害,并且这种损害已经蔓延到全球金融体系。

但这并不意味着本轮房地产市场低迷将同样以悲剧收场。

与那时相比,如今的房价与收入水平差距不大,商业投机活动没有那么多泡沫,消费者债务水平的衡量标准要高得多。“我认为收入增长将帮助我们走出这段时期,”全美住宅建筑商协会(National Association of Home Builders)首席经济学家Robert Dietz说,“我们可能会看到一个现房销量持平或下降的时期,现在来看,过去的2017年是成交量的高峰期。”

强劲的非住房经济也是经济走势稳步向上的保障。更为重要的是,年轻人组成家庭需要住房,这是实实在在的需求。

何不来低房价的亚城安家置业

根据zillow网站查询信息可得知,这几年佐治亚州房价上涨的情况来看,亚特兰大这座城市的房产价格是很便宜的。

在这一年里,佐治亚州的房价其实已经上涨了11%,Zillow曾预测这一数字将上升7.6%。目前佐治亚州每平方英尺房价中间价格为116美元。目前佐治亚州在zillow网站评估挂牌的房屋售价中间价格为25万美元,而实际出售中间价格为18.37万美元,其中租金价格平均中间价格为1350美元。这个价格即使是跟国内的一二线城市相比较,也非常具有优势。

绿树成荫、气候宜人、鲜少自然灾害的“森林之都”亚特兰大与旧金山等加州城市一样,被公认为美国最宜居的大城市之一。

如果觉得价格优势还不能吸引你,再看看鳞次栉比的高楼大厦和林立于市内的知名企业总部好了。你一定会明白,这座聚集了高科技总部和一流学府的美丽城市,将是你投资兴业的最佳选择。

亚特兰大近年来已成为全球科技企业的聚焦点,优惠的税收政策、一流的基础设施、便捷的国际交通、全球顶尖的学府、舒适的生活环境等吸引了越来越多的高科技行业落户于此或拓展业务。亚特兰大近年的科技就业,包括软件编程、开发及支持等就业增长速度,远高于全美平均水平。

亚城的房价究竟对你有没有吸引力呢?不妨给我们留言,谈谈你在亚城买房的经历。

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1 条回复

  1. Bill说道:

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