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房屋租金收入报税季节的准备事项

2018即将拉下帷幕,各位亚特兰大的地主今年一定斩获甚丰吧。去年看了我的帖子的地主们,今年一定已经把出租房的成本支出总结出来了,好及时向IRS报税。但是这里还有很多新朋友,可能没有看到我以前的介绍,那么今天我就再来炒一下冷饭吧:

每套出租房都会发生各类费用,如何归类如何定义非常重要,能减免的不要漏过,不能减免的千万不要自作主张擅自抵扣。下面讲讲我所了解的一些情况,我每年都找专业会计师报税,和他长谈一次,了解原委保持充电。我下面写的也仅限于自己的理解,如果有不全面或者失误之处,请大家务必指正。

做租金收入的报税表是schedule E,大家可以网上打印一份。可以看到租房成本被分得很细.

对我们小地主来说,有下面几样是常规的,我就我的理解这里大概做一下解释:

Advertising为了出租房屋在报纸网上登的广告费。
Auto and travel expenses屋主如果是国外买家,因为处理房产而产生的机票和住宿等开销也是可以抵扣的。具体哪些项目和额度请咨询您的会计师。
Cleaning and maintenance清洁维护的费用。
Commissions比如在MLS上登listing需要给代理的佣金。
Depreciation房屋的折旧,房龄在27.5年之内的,将房屋(不包括土地)的估价除以27.5 就是每年可以抵扣的折旧。这项非常重要,现在可以帮助你抵税。而且你如果不清楚而没有抵税的话,其实你以后卖的时候,IRS还是会按抵税后的成本来算你的盈利的,所以千万不要漏了。
Insurance房屋的各类保险。
Legal and other professional fees顾名思义,因房屋而产生的法律和各类专业费用,比如驱赶欠租房客的费用等。
Local transportation expenses本地交通费用。这个你需要将每次因为出租房而开车产生的里程数做原始记录,一年总计后以每mile 55美分成本按年抵扣。比如我其中一套出租房去年发生的里程数是500迈,那么500 X 0.55= 275刀就是可抵扣的travel 成本。 这项如果是自己做税的可能因不了解而遗漏。
Management fees房屋如果交给物业管理,而产生的费用。
Mortgage interest paid to banks, etc房屋贷款。
Repairs维修房屋的费用。
Supplies:为房屋购买的用品。
Taxes地税。
Utilities水电煤气之类的。
Other: 可以把购买的home warranty放在这项。


由上可见,成本的记录是很细分的,不要把不同的费用都放在一起,一份SCHEDULE 可以做3套房子,每套的费用都分别列出的,也不要把几套房屋的费用加在一起。所以即使是请会计师报税,也要事先自己归类好,把数据带去让他们帮你输入相应的项目。
另外还要注意的是,如果为房屋做了装修,这个费用不是一次性抵扣的,应该按不同项目分不同的年份进行抵扣。比如换地毯刷油漆分的年数和换屋顶都不一样的,这个要请教您的会计师了。

看了上面的解释,大家应该明白了,报税虽然是每年一次,但是成本记录是应该每日一录的,或者说一旦发生费用,马上要做个原始记录,这样年终总结就比较容易做了,呵呵。

我一般是做一个EXCEL表格,把各类原始费用每笔登录,年底再做归类,数据总结好后带去会计师那里,这样会计师,IRS和我就皆大欢喜了,呵呵。

最后再强调一下,所有上面的数据,都需要保留发票,即使是里程数,也要做好原始记录,起点终点里程数都要记录。这样万一IRS抽查小业主登门请喝茶的时候,你就能沉着冷静心不慌了。呵呵。

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