赞助商家(广告位:+1678-685-8086)

没有钢筋水泥但也坚固,看看超详细的美国房屋建造与国内有何不同

北美木结构的别墅是现代房屋结构中最经久耐用的结构之一。能历经数代人居住而使用状况良好。在美国,目前有95%的居民居住在这种木结构的别墅中。在美国一百年以上的木房子到处可见,一样完美无缺,年代最久远木结构住宅可以追述到18世纪。

而中国北京的故宫等皇家木结构和砖木结构建筑亦经历数百年。木材的平衡含水率在19%以下时,虫子就不能存活。而北美用来建造木结构别墅的木材的平均含水率只有17%,并且在地基处使用屏障系统——防腐材料、挡虫网、周边喷洒药物等来阻隔白蚁的入侵,令家居远离这些小虫的侵扰。木结构韧性大,且因木结构别墅的箱式结构将力均分,自身结构轻,又有很强的弹性回复性,对于瞬间冲击荷载和周期性疲劳破坏有很强的抵抗能力,所以在大地震中吸收的地震力小,结构在基础发生位移时可由自身的弹性复位而不至于发生倒塌。

在美国洛杉矶的大地震中,木结构别墅或是稍微变形而决不倒塌。即使在强大的地震力下,木结构别墅被整体推前了数米或地震力使其抛离了基础,仍完好无散架。由此证明了木结构别墅在各种极端的负荷条件下,其结构的抗地震稳定性能和结构的完整性。日本政府在神户大地震后明令所有的民用住宅必需采用北美的木结构别墅。木结构别墅内齐全的生活起居功能、良好的隔音私密性的最佳的舒适性是传统的砖混结构无法比拟的。这也是当今北美迄求和拥有的成功标志的原因之一。

50万美元在南加州较好的社区能够买到的独立住宅大多是10、20年左右的二手房,居住面在200平方米左右。30万美元在较好的社区现在恐怕只能买集合住宅或是150平方米以下的二手房。当然,如果是在西班牙裔居民较集中的地区购房,30万~50万美元仍是可以买到相对不错的独立住宅。在南加州一些远离现有富裕社区新开发的地区,30万~50万美元更可以购买到新建的200~300平方米的独立住宅。

美国最普通的住宅建造过程

美国最典型最普通的住宅,基础为混凝土结构,除屋面外,其他为木制。使用面积180-200平米,美国住宅多数集中在120-300平米左右。折算成和中国一致的每平米售价不足1100美元,和大涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当。
在美国,由于标准要求高,木结构的房屋成本并不低,对防火、防潮、防虫、透气等的规定是非常严格的(比如,用来建造美式木屋的木材的平均含水率只有17%),否则,一旦因房屋质量出现问题而被告上法庭,所面临的赔偿可能令其倾家荡产。即使在中国,木结构房屋的造价也并不低。相关资料显示:木结构房子全部完工后的总成本与混凝土等其他结构房相当,甚至更贵一些,独立木结构住宅每平方米的总建造成本甚至能达到6000元左右。

美国住宅有 4 种形式。一是独门独户式的独立住房,相当于中国的别墅,有前后花园,四周不与任何其他建筑相连,这种独立式住房在美国是主体,约占半数以上,多为 1~2 层,有室外游泳池的占一定比例,多为中等生活水平的自有住宅。二是小型公寓式。所占比例较大,占 30%~40%,多为 3 层建筑,每栋住 2 户或 4 户,最多是 10 户左右,多为出租住宅。三是大型公寓式。所占比例很小,多为 5~6 层建筑,供出租用。四是豪宅。占地大,建筑面积也大,为 1~2 层建筑,周边有树丛、草坪和水面,功能水平高,所占比例较小。

主流的HOUSE类住宅室内的格局和国内相差不多,只是显得更简洁、更实用些,房间横平竖直,很少拐拐角角。如果说一定要找出什么差别来,那就是:厨房都是开放式的,并且备有早餐桌;每间卧室都设有衣帽间,几乎没人使用大衣柜;大一点的SINGLE FAMILY HOUSE一般将起居室厅和客厅分开,会客用其中小一点的;新式一点的住宅更多用散点光源的吸顶筒灯,很少用集中光源的大吊灯。

地下室一般都不装修,主要用来放置采暖锅炉、冷气机和洗衣机、烘干机等设备,以及堆放杂物,但也有些人将其改造成视听室、健身房和客房。

一般而言,开发商批量建造的同一设计标准的别墅要比单独设计的别墅价格低不少。购买房屋时,开发商对房屋都做了精装修并经过了政府有关部门的严格检查和验收。有很多美国人是自己建房,即自己当自己的开发商,买下土地以后,聘请设计师设计,设计被政府有关部门批准后,找施工企业施工,非常高的自由度。

新泽西州的爱迪生市,我们的第一个房东的房子是一座维多利亚式的二层别墅小楼,除每人一间住屋外,客厅、办公室、书房、电脑室、厨房、餐厅、玩具室、琴房等一应俱全,带有洗澡间的卫生间就有四个。还有一个大大的地下室,有200多平方米。这个所谓地下室,也不是完全在地下,而是半地下。有一排四扇的二尺高的窗户,高出地面,可以透光、透气。房东先生正在把这地下室改装成可以住人的房间,要装修出一间厨房、一间卫生间和一间住房,还有会客厅,这样配套之后就可以用来出租。

在英语中,“garage”这个单词有两种含义,一是车库,二是车间,非常有趣的是,美国人把这两种含义都充分体现出来了。在美国北方的新泽西州,一般美国人的房子,既有车库,又有地下室,一般人家的车库都是能停两辆轿车的,个别人家的车库,可以停三辆车,面积大小相当于中国的三间房子。而他们的车大多并不停在车库里,而是停在门口或道边,这样开车进出更方便。而车库就成了仓库和车间作坊,也有的人家的地下室是车间,或作坊,或是活动室。

房东改建地下室,这个工程的工作量可是非常大,而这一切都是房东先生自己动手做。我跟房东去地下室看,在一面10多米宽的墙上,从地面到天棚是一排木架,上面全是各种工具箱,有木工、钳工、电工、管道工的各种工具,有十几箱子,工具齐全,令人难以想象,完全像我们国内的一个小五金商店。而地下室中央是一台木工车床,有一米高,一米宽、三米长,用来加工木料。可以截取木料、可以刨光木板、还可以根据需要钻出大小不同的孔,甚至还配有制作各种镜框花边的模具。

我闲来无事,便积极主动地参与房东家的装修工作。每个周末,房东给我找来工作服、帽子、手套,我跟着他做各种装修的活,既当木工,也当瓦工、电工、管道工,几个月下来,我学会了电锯、电刨、电钻等许多工具的使用方法。而整个地下室的装修过程,也正好反映了美国人盖房子的一些方法步骤。

他首先是用木方在水泥地上把几个房间划分出来,用射钉枪打出水泥钉,把木方牢牢钉住,然后用长长的木方,支在地上的木方和天棚的木梁之间,作为墙柱,分割出几个房间。木料有12cm×4cm见方,木方之间,间隔不到一尺,整个地下室,就先变成几个巨大的鸟笼子。房东教我用射钉枪把木方固定在水泥地上,又用电钻在木方的适当部位钻孔,穿上各种电线,按上接线盒,然后在木方的两侧钉上密度板,就隔成了一个个的房间。天棚,用隔音板覆盖处理,最复杂的工作是要在地下室内装修一间厨房和卫生间。

厨房问题不大,主要是上水管、下水管系统,有冷水、热水两种,还有复杂的电路系统。四眼灶台,带有粉碎机的水槽,洗碗机、电烤箱都是从商店买来,接上线路、管道即可。卫生间是最复杂的工程,除了上水管道、下水管道、热水管道之外,化粪池最难搞,要在坚硬的水泥地面上打一个大洞,一般家里的各种工具都做不了。

房东只好去商店租来一个大的冲击钻,用它把水泥地面打开一个1.5米深,直径二尺的坑,用考古工作者挖土一样的工具,取出坑里的土、石,装上买来的塑料化粪桶,再买来各种不同直径的塑料管,按在各个出、入口上,然后用特殊的胶粘住。这冲击钻,可是不容易使用,有一米高,几十斤重。我试了一下,开动起来震得全身颤抖。房东不让我弄,他一个人干,忙了好几个周末,才完成这一项工作。

房屋装修改建所需要的各种木料、金属管材、塑料管材、电线、开关等等,都是在一个大型建材商店买来的,随用随买,我跟他去这家建材店就有十几次。装修中遇到技术难题,房东就翻阅装修的指导书,再不明白的问题,就去请教对面的邻居,一位专门给人家搞装修的华人同胞,来现场指导。这位邻居也只是指导,并不动手,因为作为邻居,他也不收费。房东太太告诉我,她家的整个装修工程已进行了好几年,都是房东先生利用周末、节假日来做各种活,一个人做很困难,可想而知。^^百度搜,16中文阅读本书最新章节 **以前,房东有位同事常来帮他做,后来这位同事退休了,搬到了别的地方住,正好我们来了,我也愿意帮他做,从中可以掌握很多工具的使用方法,学习美国的建房知识。

房子是美国人最重要的财产,中产阶级家庭都有自己的别墅小楼,也都是风格各异,当然大多都是欧式建筑。有的人家是看好样式后买现成的房子,也有的人是买下中意的地块,由建筑承包商按照自己要求的样式建造的。美国是一个移民国家,世界上所有的主要民族的后裔在美国都有,这些民族把自己的文化、文明也带到了美国,其中最直观的就是房屋建筑。欧洲各国,亚洲各国绚丽多姿的住宅建筑争芳斗艳,各具情致,并且相互融合、相互影响,使得美国的建筑风格也是多元化的。

世界各地的各民族的优秀的建筑风格,在美国又融入了美国人自由、奔放、活泼、创新的人文元素,使得我目不暇接。在这里既能看到欧洲古典的古罗马、古希腊的中世纪风格的建筑,还有欧洲文艺复兴时期的建筑,以及简洁明快的现代风格的建筑、哥特式的建筑,还有西班牙风格和非洲风格的建筑,东方中式风格、日式风格的建筑也能看到。

甚至有的中国留学生,在美国毕业工作后,自己设计房子,不是专业的建筑设计人员,利用电脑软件,也可以设计出自己喜欢的房子。从楼房样式、外观墙面,到楼层,每个房间的大小到数量,样式到布局,卫生间、书房、客厅,到儿童间、办公室,都可以按照自己的意愿设计建造。当然,建造过程中也融入了中国风格。我在街头漫步,看到盖房子的建筑工地,便停下来观看,有时我竟进到楼内一间一间的仔细看,对美国人盖房子的过程、步骤可以说是了如指掌。

美国的私人别墅一般整栋的房子都是木结构的,只有基础框架用钢筋水泥构建,因为承重很轻,所以基础很浅,一般北方地区建有地下室,南方地区很少有地下室。房子的整体结构的木架子是用木方、金属连接件和螺丝钉连接,先架起一个二层,或三层的像鸟笼子一样的木架,然后进行内墙、外墙、屋顶的处理。

地面木板用隔音板加厚,各种电线、冷热水管、上下水管,在木梁、木柱之间穿过,房子的内墙都是木板或密度板,贴上装饰纸。外墙用木板外面加防水的油毡或塑料的瓦棱形板,也有的外墙是用石块或砖砌的,不过大多数只是装饰的墙面,并不承重,是在房屋内部工程构建完成之后,另外单独砌成。屋顶一般都是用瓦片形状的复合油毡材料来防水。

由于是上述方法建房,所以速度很快。成品的房屋,因房间内部也都经过装修,而且卫生间、厨房的所有设备也已配齐,非常方便居住。各个房间内的所有衣柜都建在墙内,主卧室都配有衣柜,也有的房子有专门的挂衣服间,甚至男女主人分别各有自己的挂衣服间和卫生间。这一切,在建房过程中,都是一起做好的,人们入住后会觉得十分方便。

在休息散步时,我看到这里的建筑工人的技术非常熟练,砌墙过程中,不断用各种仪器测量、矫正平整度和是否与地面垂直。建筑工人大多数是老墨,就是墨西哥人。上工时间是上午9点钟,下班时间是下午4点钟,中午还有休息时间。土方工程都是利用机械操作,工作时间内,工人们用收录机放着音乐,一边工作,一边听着歌曲,打着口哨唱着歌,工作像是在娱乐游戏,非常轻松愉快。各种建筑材料,大多数是从建筑材料商那里买来都已加工好的,数量、质量、价格事先定好,约好时间,供货商就按时、按质、按量、送货到门,他们非常讲究信誉。在建筑工地,由工人们直接进行组装、拼接。

在美国,不同时期建造的房子,有不同的流行风格,美国现在也时兴的是大落地窗。在新泽西有一位清华大学的校友买的一处新房子,我们去参观时,感到十分惊讶。20米宽的朝阳面有八个大落地窗,从上到下,满屋子的阳光,十分明亮,全部用白纱窗帘挡上,非常好看。只是冬天取暖,要费电、费钱了。不过,对高收入的美国中产阶级来说,这点费用不算什么。

美国人的这种别墅房子,建造起来非常快,几个月就可完工交付使用。住户再进行房子周围的绿化和美化,种花、栽树、铺草坪。一般的北方人家的地下室就是冬天的体育活动室,里面有乒乓球台子和各种健身器材,滑梯、蹦蹦床等儿童游乐设施,也一应俱全。

美国人的庭院也十分讲究,有前院、后院,面积很大。一般情况,前院是开放的,后院用栅栏围起来,家家户户的院内有儿童游乐的设施,滑梯、秋千、大型蹦蹦床,有的人家有私人的网球场和游泳池。房前屋后是四季有花,青草碧绿,草坪有自动喷淋系统,自己要定时修剪草坪,也可请专门的服务公司来修剪,一次要30~40美元,花几百美元自己买上割草机,全家一起剪草、修花,是一种休闲娱乐,也很好玩。

美国的这种别墅房子的缺点是防火不好,我们在新泽西时,一天夜间听到救火车在附近救火。白天,我就看到了附近一处工地的房子着火,木质屋架被烧的一点不剩,全变成东倒西歪的黑黑的木炭。这种房子另一个缺点是,不防飓风,在电视中看到美国经常有飓风、龙卷风,这些风经过的地方,房子都成了碎木片。但是优点是防地震,因为全部是木料搭成的屋架,不容易倒,万一倒塌,也不容易伤人。

美国这种房子的建造过程和方法与我当年在国内下乡当知青时,在辽宁宽甸农村所看到的方法有些类似,那里的中国农民盖房子,也是先用木料搭起屋架。不过因为当地木料短缺,一间房子只有四根柱子,屋顶是木质的三角架,只用了很少的木料,并不是像鸟笼一样。墙面是用石块和泥垒起来的,还有什么“墙到顶,没有正经”的说法,就是胡乱砌起来,而且是下面宽,上面窄,有人夸张地说,用脚使劲一踹,墙就能倒。

中国城市里盖房子,都是砖混结构,以砖和水泥为主要用料。这种房子结实坚固,若有大的地震,也挺危险。美国的这种造房子的方法与资源有关,美国木材丰富,但是美国人并不大量砍伐自己的森林,而是从南美大量进口,市场上一根12×4见方3米长的木方才2美元,比中国国内的还便宜。

四个以上房间的住房占住房总数的90%

美国4个房间以上的住房占住房总数的90%,室内使用面积中间值为177平方米,房子占地面积中间值为1416平方米。

拥有住房是美国梦的核心。在美国,购买住房不仅是为了栖息,也是对生活方式的选择与投资。如果想过安逸的田园式生活,就要买有前后花园的独立住房,周末可以修剪花草树木。如果为了上班方便,那就住市内的单元房,周末开车去海滩享受阳光与海风。

美国普通家庭通过抵押贷款购买住房的人不在少数,特别是由于经济危机,第一套住房的贷款利率降低,吸引了不少人通过房贷购房。

2010年5月12日,美国首套住房15年期房贷固定利率为4.3%,30年期房贷固定利率为5.03%,大大低于购车等其他用途的贷款利率。房贷低利率也吸引了不少高收入群体加入到房贷行列,把省下的钱投资到其他领域。

首付额一般是房价的10%,实际上也有超过20%的,退伍军人则是零首付。首付比例多大,是由政府各项优惠政策及个人经济状况决定。

房产交易时,除支付房款或首付外,还需交纳房屋检查费(200美元左右)、贷款申请费、测量费、过户登记费、律师费、交易税、取暖燃油税、房产税等等费用,所有这些税费加在一起,大约是房价的3%-8%。如果自己聘请房地产经纪人购买住房(房地产经纪人通常由卖方聘请),还需支付经纪人一笔费用,这笔费用是房价的5%-7%。

物业税税率有多高

房产税可以半年一交,也可一年一交。除了房产税,还要交垃圾处理费。垃圾处理费按垃圾桶的个数交纳,每个垃圾桶每月交10美元。如果家门口有两个垃圾桶,一个用于放置普通垃圾,一个用于放置可回收垃圾,每月共交垃圾处理费20美元。

一般来讲,美国的房产税税率是住房价值的1%-3%。房产税各地区之间差别很大,即使一个城市的不同街区税率也不相同,富人区、社区环境好的街区房产税税率就相对高些。可以这样理解,房价高的地区房产税税率也高。这大概是政府通过房产税税率影响公民住房偏好,防止人们过度拥挤在一个地区。再有,如果地方政府开支增大,也会随时提高房产税的税率,因为房产税是地方政府的主要财政收入。

美国房地产物业税被称之为沽定价值(即公平市价)的税种,即使一个社区的房地产物业税税率相同,屋主也会因为每一幢住宅其占地面积不同、房屋的装修程度不同而缴纳不同数额的物业税。物业税的计算主要是以房地产的价值乘以物业税税率而来,居民每年分两次缴纳。房地产的价值主要包括两个方面,一是房屋本身的价值(主要依据购买时的价值、装修增加值和市场增值),二是土地的价值。所以一个社区同样是300平方米的住宅,因占用土地面积不同,屋主每年缴纳的房地产物业税也会不同。

房地产物业税税率的制定主要依据政府预算和支出的情况来征收,首先是看县、市每年社区服务的支出需要多少以及学区中小学的花费要多少,然后再看政府征收的销售税等其他税收有多少,政府的支出减去这些税收,还差多少,那就要由房地产物业税来堵窟窿了。政府会根据需要征收的物业税总额和当地房地产的市场价值来决定物业税税率。

房地产物业税是一种从价税,也就是依据住宅的价值而征收的税,它不同于个人所得税和销售税,不会依据一个人收入和消费多少来征税,而是根据一个人拥有多少的房地产价值来征税。只要一个人拥有房地产,他的一生就必须年年为此缴税,除非他不再拥有自己的房地产。

如果一个人拥有市场价值100万美元的独立住宅,他是否要按照100万美元来缴纳房地产物业税呢?不是的,各地房地产沽值都会设定一个价值比,如房地产市场价值5%、15%、30%、40%的房地产征税值。如果房地产征税值是15%,100万美元的住宅就按15万美元的价值来征税。而决定一地居民要交多少房地产物业税的关键因素就看物业税税率,如果物业税税率是2%,那么拥有价值100万美元的这位居民每年要缴纳的物业税为3000美元(150000× 2%)。

法律还规定,屋主在自己的院子里建任何附加设施都需要得到政府的审批,并将被添加到屋主所拥有的该项房地产资产的原有信息当中。在从第二年起征收房地产税时,该项房地产资产的税额将考虑到附加设施而相应增加。

加州的房地产市场是除了纽约之外美国最高的地区,但加州的房地产物业税却比纽约低很多,原来1978年民众投票通过13号提案,严格限制政府加重对民众房地产物业税的负担,政府征收的房地产物业税税率因通货膨胀因素每年上涨不能超过2%,或是按现实市场价值,两者取其低值来征收房地产物业税。加州的莫林县居民家庭的中位年收入是88101美元,独立住宅的中位价值是912100美元,而居民每年要缴纳的房地产物业税中位金额仅为5233美元,同样情形在加州其他的富裕县也是一样,圣塔克拉拉县居民每年要缴纳的房地产物业税中位金额为4437美元,圣梅提欧县居民每年要缴纳的房地产物业税中位金额为4208美元。

以佐治亚州为例,一幢住宅的沽定价值为10万美元,该州取沽定价值40%也就是40000美元作为征税的基数,去掉州2000美元和地方政府4000美元的免税额,再乘以厘计税率,佐治亚州的厘计税率为3%。厘计税率的决定是每年依据县、市和学区的财政预算来决定,政府需要花钱多,就得多收税,房地产物业税的厘计税率就会高,反之就会低。所以一幢10万美元的住宅在佐治亚州每年业主要缴纳的物业税为:(40000 – 2000 – 4000) ×3%= 1020美元,占住宅价值的1.02%。

2010年,纽约的房地产的征税值仅为房地产市场价值的4.4%,也就是说,一幢市场价值40万美元的住宅,只需要按17600美元来征收房地产物业税。这主要是保护房屋拥有者的利益,也让更多的居民能够拥有自己的住宅。否则,房地产物业税过高,相形之下就会降低民众的购屋能力。从这个角度讲,征收高额的房地产物业税会限制民众购屋的欲望,至于能否压低房价还要看整个房地产的走势和民众的收入及消费能力。

美国的物业税是有很多减免项目的,比如,第一套房贷款,可以根据利息支出减免很多税收,如所得税之类的,以减轻购房者的负担。根据Alex F. Schwartz著作的介绍,“以2003年为例,全美共有1.5亿购房者因为从联邦个人所得税中免去了抵押贷款利息而获益”。除了税收,联邦政府为低收入者提供的资助主要有三种形式:1)支持具体住房工程的建设。2)帮助租房者获得私人市场的住房。3)为州及地方政府提供资金,使其发展自己的项目。

根据美国住房监测机构2010年5月10日发布的全国54个大城市住房信息,全国54个大城市共有待售房1187733套,平均房价为每套242073美元(卖方期望价,非交易价),房价总的趋势是下跌的。

房价最低的5个城市是密歇根州底特律,每套109900美元,与去年同期相比下降12%;内华达州拉斯维加斯,每套135000美元,同比下降10%;俄亥俄州克利夫兰,每套139900美元,同比下降5.7%;印第安纳州印第安纳波利斯,每套145000美元,同比下降3.3%;内布拉斯加州奥马哈,每套149900美元,同比下降6.3%。

房价最高的5个城市是加利福尼亚州圣何塞,每套499950美元,同比下降5.6%;加利福尼亚州旧金山,每套499900美元,同比下降6.1%;加利福尼亚州奥伦奇,每套450000美元,同比下降0.8%;夏威夷州檀香山,每套450000美元,同比下降3.2%;纽约州长岛,每套429000美元,同比下降4.5%。

微信里 扫一扫
没有钢筋水泥但也坚固,看看超详细的美国房屋建造与国内有何不同
本文由【亚特兰大生活网】整理编辑,原文转自洛杉矶华人网,若有侵权敬请联系我们;图片取自网络,版权属于原作者。转载请注明出处!

北美生活君

关注北美生活网,即时收取北美华人相关的各类衣食住行,吃喝玩乐等生活资讯和实用信息。帮助你了解海外华人社区的各种新闻、活动,提供一个与其他同城华人随时无界限共同交流的生活资讯平台。

相关商家(广告位:+1678-685-8086)

您可能还喜欢...

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注