中国人赴美购房热情5年来首次降温 美豪宅受冲击(图)

据彭博社报道，人民币贬值，资金出口被掐，中国人赴美购房热五年来首次降温。

在纽约做地产经纪的David Wong坦言，最近一段时间生意不是太好，因为来自中国的客人明显少了，中高价位的房子不如以前好出手。

“主要是因为中国在严控资金外流,美国这边住宅成交受到的影响非常明显，尤其是250万到300万美元以上价位的豪宅受到冲击很大，要么降价，要么耗的时间很长才能成交，”他说。

感受到这丝凉意的可不只是个别中介。全美地产经纪商协会(NAR)本月公布的年度美国住宅市场国际买家报告显示，2015年4月至今年3月期间，中国买家购房总金额从此前一年的286亿美元减少到了273亿美元，也是这一数字2011年来第一次出现下降。他们购买的住宅数量则从上年的34,327套降至 29,195套。

中国人在美国购房金额首次下降

尽管同期外国买家在美国购房的总价也录得了三年来首次下滑，但其1.25%的降幅却远不及中国买家金额减少的4.5%。与此同时，中国人购房金额在全体海外买家中所占比例也从上年的27.5%降至26.7%。

“中国当局实施的资本管制对中国人赴美买房的影响不可小觑，” NAR负责编写该报告的首席经济学家Lawrence Yun在接受彭博电话采访时也将制约了中国人在美国投资地产的主要原因归于北京遏制资本外流的各种行政措施。

资本管制

去年8·11汇改后，人民币兑美元一度贬至五年最低点，中国被迫一改此前几年的管制放松势头，对各类跨境资本流动采取了严格的管控措施，以捍卫人民币汇率，缓解对外汇储备的加速消耗。这其中包括加强资金出境审核严查“蚂蚁搬家”，严格规管个人结售汇业务，严查个人分批购汇出境行为。

中国当局还加大了对不合法银联刷卡行为的打击– 去年12月采取新措施打击非法银联刷卡设备，这些设备涉嫌被用来帮助在虚假交易掩盖下的资金转移出境。除此之外，包括地下钱庄在内的非法外汇交易也愈发引起了重视– 《人民日报》去年11月报道，中国破获了该国最大一起地下钱庄案，查明的非法买卖外汇金额高达4,100亿元人民币。

加之限制经常项目下提前购汇、暂停外资银行部分业务和收紧离岸人民币流动性等其它一系列措施，中国外汇储备在去年12月录得创纪录的1,080亿美元下降后，今年初开始遏制住跌势，并在3、4月份扭转势头，恢复了增长。

中国资金外流情况改善

彭博汇总的数据也显示，中国资金外流在去年12月录得至少2006年以来最高的1,707亿美元后开始收缩，到了2016年4月已降至430亿美元。

在供职于地产中介公司Keller Williams Realty Landmark的Wong看来，中国资金流出是否顺畅对国人赴美买房起着重要的作用。“很多在美国购房的中国人都是全款支付的，”他说，“因为他们在这边没有收入，也没有信用记录，根本没有办法从银行拿到按揭。”

NAR汇总的数据显示，报告期内有71%的中国买家购房为现金全额支付，从美国金融机构获得按揭融资的比例仅为20%。形成鲜明对比的是，只有7%的印度买家全现金在美购房，他们之中的90%在当地获得了贷款。

人民币贬值

“中国经济增速放缓以及人民币贬值也是导致中国人在美购房步伐有所放慢的重要原因，” NAR报告的作者Yun在接受采访时强调，这一因素可能抑制了部分买家的需求。“今年3月美国二手房房价的中位数同比上涨了6%，”他估算说，若加上人民币兑美元贬值的因素，中国买家面临的涨幅起码要在10%，而中国人最爱的购房地– 例如加州和纽约– 价格涨幅更是远高于这个数字。

彭博汇总的数据显示，在该研究报告期内，人民币兑美元贬值了4%。今年第二季人民币下跌2.92%，创下1994年汇率并轨以来最大单季贬值。CFETS篮子汇率近3个月来亦连失守4道整数关。

不过，彭博根据期权数据计算，今年底时人民币兑美元贬破7元大关的隐含概率为16.2%，较今年1月时超过30%的概率大幅下降。

中国经济的表现也不尽如人意。2015年该国GDP增长6.9%，增速创下25年来最低纪录。当年31个省级行政区中，有22个同比增速放缓。位于东北老工业区的辽宁省表现最糟，3%的增速仅为当地政府目标的一半。

仍然强劲

尽管中国买家在美购房的步伐有所放缓，Yun对后市的走势还是持乐观态度。“中国经济虽然减速了，但即便是降至6%，还是远高于多数国家，”他说，“这就意味着有可能继续产生富裕阶层来支撑美国的房地产市场。”

NAR的数据显示，虽然中国买家的购房总金额同比略有下降，但在美国市场的国际客户中依然稳居主导地位– 273亿美元是排名第二的加拿大买家成交额89亿美元的3倍以上。若以市场份额来看，中国26.7%的比例超过了排名前五的其它四国– 加拿大、印度、墨西哥和英国–占比的总和。

中国买家更倾向于购买高端房产

从购买价格来看，中国买家也青睐较贵的地产。NAR报告显示，报告期内中国买家的购入均价高达936,615美元，同比上涨了12.6%。与之相比，所有国际买家的购房均价为477,462美元，排名前五的国家中均价第二高来自英国买家（598,182美元）。中国买家的购价中位数在542,084美元，几乎是所有国际买家中位数的两倍，同比上涨11.5%。

“中国买家更倾向于买较高端的房产，购房均价和中值在报告期间都有所上涨，是因为那些有钱的买家仍然有渠道绕开资本管制，将资金挪出海外，” Yun解释道。

“中国买家的特点与其它国际买家不太一样， 比如影响欧洲人购买的因素就比较直观，美元走强了，欧洲买家就减少了，”他认为，“中国人则更加复杂一些，他们认为在美国置业并不完全是投资，更多可能还是以避险为目的，因为富人们想多元化自己的资产，而不是将所有的身家都留在国内。”