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买方市场中的卖房策略—莉莉姐于2019 亚特兰大

亚特兰大的房产市场,这两年真是风云突变。继2018年的高峰过后,到了2019年却是冷暖各知。一方面30万之内的房源仍旧紧俏,稍微装修过的,一上市就能收到多份offer(出价合同)。另一方面,超过35万的房源的市场却到了买方市场了,经常看到同一个小区有十几套房源挂牌,但是看房的人寥寥无几。成交价有些更是跌破眼界的低。

如何在同类房中脱颖而出,吸引住买家的眼光呢?这个就要听听千万房产经纪莉莉姐的经验之谈了。

第一, 卖家千万不要向小区最高价看齐。很多卖家都喜欢说“你看小区里这套房子去年卖了50万,我这个也能挂牌50万吧?” 好吧,人家卖50万的房子是花了10万全面装修的,您的房子还是20年前的原装品,您觉得买家会出同样的钱买你的房子吗?

第二, “那么好吧,我就装修一下再卖。。。”结果有些卖家都不管三七二十一,漆了一个深黄的墙面,换了最便宜的地毯,打折的过时的深色大理石换上了厨房。觉得这样就算装修过了,这下买家可以出手了吧? 且慢,装修大忌就是不按市场趋势,自行各种便宜材料乱搭。造成房间冷色调和暖色调混乱,没有美感的房子也不能让买家心动,还花了冤枉钱。还是那句话,装修前请咨询您的市场经验丰富的房产经纪,让他们为您推荐最时尚最吸引人的装修风格。甚至可以让经纪人带你们去参观几套最新的样板房,启发一下灵感,感受一下最新设计风,到时候再动手也不迟。

第三, 听了莉莉姐的建议后,卖家把房子装修的美美的,自己也眼睛一亮:“哇,好漂亮的房子,就像新房一样!这样我可以挂高点价,把装修钱给赚回来了吧?”美国卖房另一大忌就是价格超过市场评估价。美国人买房子都是贷款的,银行会在放贷前找专业的评估师做估价。你的房子比其他的房子少了一间房,面积也更小,但是价格高了好几万,即使装修得更好,估价师也是不买账的,他们一般不会把装修的钱加进房产估值中,因为他们认为装修的东西会贬值的,房子的价值仅仅应该是硬件的价值,比如面积,房间/浴室/车库数量,这几个因素差不多的话,房价也应该一致。 如果银行估值低于合同价的话,只能卖家降价卖。所以卖家在挂牌前要和经纪人分析一下目前市场的情况,了解一下自己的房子可能估价。如果是全装修的房子,可以超微高于同类的房子的价格,但是千万不要超过太多,因为即使有买家愿意买,最后还是被迫降价,那就不如心平气和的挂牌,以期顺利成交,

第四, 卖房另一大忌就是拒绝买家。买方市场中的有些买家,挑挑拣拣的专门找特价房。他们有时会出一个非常低的价格,造成卖家亏本卖。这时候卖家也不要断然拒绝,毕竟买家少,能早日卖出去就是省了持房的成本了。这个时候可以和买家商量,提出你的理由,比如你的装修成本,你的房子的优势,希望买家能再多出一点,尽量达成一个协议。如果价格偏低的,可以让买家接受sale as is 状态,就是一口价,卖家不再出维修费。 房价上升的市场中,可以再等待新买家,但是下降通道中,要尽量留住每一个有意购买的人。
第五, 莉莉姐这里再总结一下卖房前准备事项:

1, 打算卖房前,起码要有3个月的准备时间, 检查一下你的院子,草皮斑驳的要补草或者干脆换草皮, 买家第一眼就是看你的庭院维护,一个美观整洁的前院就是一个好的开端。
2, 最好请一个专业房检师把房子做一个全面的售房前检查,把可能被买家发现的问题提前解决。
3, 请一个屋顶工人把屋顶检修一下,特别是10年以上的屋顶,很有可能有漏水隐患或者已经在漏水,提前修补好可以防止被买家检查出来而出大价钱要求更换屋顶。
4, 阁楼里也要进去全面检查,看看是否有松鼠居留的痕迹,一旦房检出阁楼里有松鼠或者老鼠做窝,就要请专业的电工来检查是否电线被咬,并且请清除动物的专业公司上门把房顶的缝隙补好,以防动物继续做窝繁衍。
5, 请空调暖气技师上门把空调暖气设备做个检查和保养,了解这些设备的年份和状态。发现的隐患提前解决。如果等买家检查发现了问题,那时可能他们就会要求降价或者更换设备,这样卖家的花费就更大了。
6, 把家里的大件家电的说明书整理好,以后提供给买家,可以让他们知道这些家电的年限和保修时限。有泳池和室外spa之类不大常用的设备的,把说明书提供给买家也是方便他们日后查询信息的。
7, 提前联系一个专业有经验的经纪人,让她来评估一下房子的价值,和需要怎样的装修维修工作。简单装修的要预留一个月时间,全屋全面升级的,需要3个月时间。
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