在美国佐治亚州买房过户的基本流程与注意事项
美国移民申请，属于美国联邦法管辖，一部移民法通用全国的案子。和移民不同，有关在美国买卖房地产的法律属于各州的州法管辖范围。
虽然各州有关房地产买卖的法律大同小异，但是具体规定仍然存在很大的不同。有关过户的规定更需要按照房产所在地的州的法律规定办理。
佐治亚州近些年来一直是美国国内或外国投资人青睐的房地产投资地区。为方便投资人在佐治亚州买卖房地产，下面介绍在佐治亚州买卖房地产过户的基本流程与一些注意事项。
买房过户的基本流程
房地产买方在房地产中介代理（经纪人）的帮助下，找到心仪的房子，随后有中介代理准备一份买卖合同。在佐治亚州，绝大部分房产中介代理使用通用的标准条款合同，这样房地产中介代理只需要输入一些针对买方心仪好的房产一些关键性的条款和要求。
例如，房产的位置描述，买方愿意出的购买价格，押金数目，押金监管方，房款付款方式，过户日期，过户地点，反悔期限，贷款能否下来的先决条件以及其他买方要求的特殊规定。
从过户的角度讲，在起草买卖合同时，建议将押金交给过户律师保管。如果选择我所办理过户手续的，请填写Xie Law Offices, LLC. 买方尽量不要将押金交给卖方或卖方的经纪人保管。
在起草买卖合同时需要选择过户律师和过户时间。过户时间基本上有买方选定。除非过户时间非常急，一般不需要征求过户律师的意见。很多中国买家喜欢选择一个自己喜欢的黄道吉日过户。
如果买方需要申请房屋贷款的，选择过户日期应该先和贷款公司协商一下，选择一个保证贷款可以下来的日期之后的日期做为过户日期。在过户律师一栏填写 Xie Law Offices, LLC.作为过户律师。
这份买卖合同由买方签名后发给卖方或卖方中介代理。如果卖方或卖方中介代理在规定的时间之前接受买方合同中的条件，买卖合同便对双方产生约束力。
一旦收到产生法律约束力的合同后，买方或经纪人可以把合同发到我所的房地产部电子邮箱地址：titles@xielaw.com。买方或经纪人也可以选择在买方反悔期结束之后再将合同发给我们。
在我们收到合同后，我们将根据买卖合同中的条款规定开始房产的产权调查，查清该房产的产权链有没有任何瑕疵或问题，查该房产主人有没有欠债，导致该房产无法过户，还要调取该房产的财产税报告，收集卖方的有关信息例如所欠贷款情况，还清贷款情况，社区费和水电费情况等。
产权调查是过户手续的一个重要的环节。我们收到产权调查报告后，我所过户律师将对这些文件进行仔细审查和通过这些材料。如果发现这些文件里有任何瑕疵或问题，过户律师将联系卖方，告诉他们如何尽快解决掉这些问题。
在有贷款的交易中，我所过户律师在产权有关的文件审查通过后，给贷款机构出具一系列产权方面的法律确认文件，使贷款机构放心完成后面的贷款程序。
贷款机构审查我所过户律师提供的产权确认文件后，如果有问题或疑问的，联系我所过户律师解答或解决。一旦贷款机构完成贷款处理程序，就可以确定过户不会被耽搁。
在查清产权和其他可能影响过户的事宜后，同时也收到贷款公司的贷款批准文件，我所过户律师整理好过户结算表，发给房屋买卖双方审阅批准。这个文件又叫HUD-1 Settlement Statement 或者 Combined ALTA Statement. 这份概要报告上清楚地列举说明过户双方应该承担的每一笔支出或收入，是房产过户过程中必须而且最重要的一份法律文件。在买卖双方确认过户结算信息无误后，到我所完成买卖双方的过户手续。
如果没有特别约定，房产过户一般在我所的办公室进行。地址是1770 Indian Trail Lilburn Road, Suite 450, Norcross, GA 30093. 大概需要一个小时时间完成过户手续，快的半个小时就完成签字工作。然后买方卖方及其经纪人高兴而别。
买房过户的注意事项
虽然实际过户签字大概需要一个小时时间就完成了。但是准备过户的过程却相当复杂和繁琐。很多没有想到的突发事情发生，而影响，耽搁甚至毁掉过户程序。下面是在佐治亚州买卖房产过户值得注意的事项。
1.佐治亚州的房地产买卖过户只能由具有本州律师执照的律师办理。
不同于美国其他一些州的做法，佐治亚州法律规定，佐治亚州的房地产买卖过户只能由具有本州律师执照的律师办理，其他的公司和个人，例如银行，贷款公司，结算公司，会计事务所等都不能办理房地产买卖过户业务。
2. 现金买房过户仍然需要走正常的过户手续。
有一位现金买家以为不需要走贷款手续，在规定的过户日几天前才联系我们，要求我们办理过户手续。现金购房的过户手续确实相对简单一些，需要的时间要短很多，过户费用也会少一些。
但是，现金过户仍然需要我们查产权和卖方的债务等，来确定该房产的产权可转让性。这个过程需要时间。虽然现金购房过户可以在几天之内完成，但是我们还是希望现金过户的客户把过户当成普通过户，在签约后尽快联系我们。
如果需要尽快过户的，一定要事先和我所过户律师沟通确定好后才能写入房屋买卖合同中，然后再发给卖方或卖方经纪人。
3. 在买卖合同产生约束力后，即买卖双方对合同的内容条款达成一致意见后，应及时联系贷款公司和我所过户律师。
尽快启动贷款申请程序，争取尽早拿下所需要的贷款。贷款下来的越早，我所就可以越早地将整套过户文件准备好，供房地产买卖双方及其经纪人审阅。如果房地产买卖双方同意，有可能将原定的过户日期提前。
4. 过户之日别忘记携带身份证明。曾经发生过卖方来过户没有带任何身份证明而被要求回家取证件的个别情况。
不管过户律师认不认识过户的买卖双方，过户律师都必须要求查看并保持身份证明，因此在过户当日来我所办理过户时，房屋买卖双方必须带好官方发的身份证明，例如护照或驾照。很多时候过户律师可能要求过户双方准备好其他文件，例如带好支票本以备急用。
5. 无法参加过户仪式的，应提前通知过户律师。
常常发生原本准备参加过户的人在过户当日无法参加。遇到这种情况的，必须事先通知过户律师，做出其他安排。这种情况下使用一种法律文件叫授权书，英文叫Power of Attorney. 在涉及贷款时，贷款银行对授权书有一定的要求，需要事先征得贷款机构的审批。
如果你已经签署了一份授权书，应该尽早发给我所的过户律师审查通过。同时送来授权人的政府发的身份证明文件，例如驾照等。被授权人也需要提供同样的身份证明文件。还有一种做法是通过邮寄过户。由于邮寄过程需要时间，需要通过邮寄的过户，也需要提前与过户律师做好安排。
买方应提前将购房款汇入过户律师指定的监管账户。买房的钱必须通过银行的电子转账（wire transfer）在过户前转到我所在华美银行设立的过户专用银行账户。转款的通知（银行账号）必须直接来自谢正权律师事务所的正式通知。买方在进行任何正式转账之前必须打电话给办理过户的承办律师核实确认后才能转账。买方千万不要扛着一箱子现金到我所办理房产过户，因为我们不接受现金交易。如果在过户时间还没有收到购房款时，无法完成过户手续。
