遇事学事：工作签证与卖房
这或许是一篇技术性很强的知识小文，对于一个不熟悉的领域，在这么短的时间内，别说找出解决问题的方法，光是把这些法律条款搞清楚，就要花不少时间。如果你不是这种Case，可以稍微泛泛地了解一下。
我们还是以讲故事的方式来叙述事情的来龙去脉。
我上市的一栋房产，在即将Closing（过户）的前三天，接到Closing Attorney（过户律师）的查询，问卖房人的身份问题，即是Green Card Holders （绿卡持有者），还是U.S. Citizen（美国公民）？
出乎我们意外的是，我的卖房人由于换工作，虽然在美多年，仍然是H1B Visa （工作签证），这下麻烦就来了，过户律师说，根据美国FIRPTA（Foreign Investment in Real Property Tax Act外国投资房地产税法案），当卖方是外籍人士时，要求（Withhold）扣留总销售价格的10％作为交税的税金。
哇，这也太扯了！一个近35万美元的房产，意味着近3.5万美元因要用来交税而扣押，而且还很可能要不回来了，认栽不认栽？摊上你，这也是个“十万火急”的事，如何解决？
人们常说“智慧”，“智慧”是什么？用一句既简单又好记的话来形容，“智慧”就是解决问题的能力。
天大的事情来了不慌张，你能找到解决的方向，按照正确的思路，一步一步地把问题解决了，你有这个能力，你就是个有 “ 智慧”的人。
说实话，我是做房地产的，以前没有遇到过这类问题，也不知如何解决，感谢上帝，我的客户还真找到了这样一位“智多星”，人称“才女”，她告诉我的客户，先不要急，让她看看和上网查一下。
在查找了大量信息后，果然找到了破题的方向。基本思路是这样的，按照这个法律，If the Seller is an US Citizen or an US Resident, then FIRPTA does not apply. 这个意思换句话说，虽然卖家是美国公民或美国居民（US Resident），这个“外国投资房地产税法案” 就不适用。关键是如何定义什么是US Resident？如果你满足了Substantial Presence Test，你就可视为US Resident，这个逻辑成立吧？
下面的步骤就是一步步地去证明，具体的做法是，我的客户给过户律师发邮件，“聪明”地向律师说是找了一个 “CPA” （注册会计师）咨询过了，申诉自己是属于美国的居民，并把IRS 的网页链接发给律师，律师看后也同意按US Resident 去做，只是要求我的客户按网页所指的地址做一个测试，并把测试结果返给律师做凭证。
Substantial Presence Test
（要求在美住满183天，你就会被认为是美国居民 US Resident，通过这个测试。）
www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/Substantial-Presence-Test
下面就是我的客户给律师的结果：
As to the Substantial Presence Test：
- Current year days in United States x 1 = 129 days
- First preceding year days in United States x 1/3 = 365 x 1/3 = 121 days
- Second preceding year days in United States x 1/6 = 334 x 1/6 = 55 days
- Total Days in United States = 305 days (add lines A, B, and C)
I’m affirmatively sure that I meet the substantial presence test.
我的客户毫无疑问地通过了这项测试，其他的芝麻细节就不啰嗦了，在提全了各种文件手续后，房子顺利地Closing （过户）了，这真是一件让人值得庆幸的事，各方大喜过望。
俗话说，“遇事学事”，没遇到事恐怕也不想去研究，但有好的经验我们总是喜欢借鉴。看官们别以为我现在写的轻松，你若是当事人在遇到“无解”的情况下，迈不过这个坎，会急得你眼泪都掉下来的。这好比做一道数学难题，在你抓耳挠腮不知如何下手时，经人提示，解出了答案，就豁然开朗了，如今这个案例看起来就简单多了。
再多说一句，人的“智慧”是小“智慧”，来自上天的“智慧”才是大“智慧”。
下面就是这些网页的链接地址，方便有兴趣的朋友们查找。
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act)
www.irsvideos.gov/Individual/education/FIRPTA
FIRPTA Withholding of Tax on Dispositions of United States Real Property Interests
www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/FIRPTA-Withholding
According to the US Resident’s definition in IRS website: Foreign Persons
www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/Foreign-Persons
Substantial Presence Test
www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/Substantial-Presence-Test
对于外籍人士（中国公民）出售他在美国的房子，如何避免（Withhold）扣留总销售价格的10％作为交税的税金?
我们的过户律师给予了答复：
Yes, there is a 10% withholding tax, but there are many exceptions. If we are doing a closing for you where this is an issue, let me know and I can see if it will apply or not.
是有10％的预扣税，但也有很多例外。当你要上市（listing）你的房产时，你要找我们的过户律师咨询办理相关手续，具体这些手续是什么？
这是人家的 “看家本领”，不便公开发表，我只能点到为止，“你懂的”。
