房东驱赶不交房租的租客的最新动态及对策
由于受COVID-19疫情的影响，不管是民用房产租户还是商业房产租户，越来越多的租户不交或不想交房租。于是越来越多的房东感到困惑或焦虑，因为很多房东需要靠房租来支付房屋的贷款和税款。美国联邦政府下属的疾病防治中心（CDC）发布驱逐租户暂停行政命令，禁止民用住房房东驱赶不付房租的租客。这个禁令被延长到2021年7月30号。
在7月31号至8月3号之间，驱逐租户暂停令过期失效，因为CDC没有在行政命令过期之前延期。美国最高法院表示CDC的这个行政命令扯的太远太牵强附会，虽然缺乏充足的法律依据，但是出于防疫考虑，美国最高法院并没有直接否决CDC的行政命令，不过大法官给CDC暗示这次就算了，下不为例。CDC也承认它发布这个暂停房东驱逐不交房租的租客的命令并没有法律依据，属于越权行为。
但是昨天即8月3号，CDC又发布驱逐租户暂停行政命令， 将房东不得驱逐租户的时间延长到2021年10月3号。不过这次禁令比以前的内容稍微宽松一些，只对疫情比较严重的郡（County）适用，即这次禁令将覆盖美国80%郡和90%的人口。
据媒体解释，本来拜登政府准备让CDC的驱逐租户暂停行政命令过期失效了事，但是迫于租户维权组织和民主党内进步派的压力，CDC又重新起草并发布8月3号的驱逐租户暂停行政命令。
有意思的是，在CDC暂停驱逐租户的行政命令到期之际，佐治亚州底卡伯郡高级法院（Dekalb County Superior Court）首席法官宣布全郡范围内在2021年10月30日之前不得驱赶不付房租的租客。显然，这位法官的命令和CDC的暂停驱逐租户的行政命令到期日出现冲突。
于是，盼望可以驱赶不交房租的租户的房东又要失望了。但是这是不是说明收不到房租的房东就没有任何办法了呢？不是的！如果商业房产租户不交房租，房东随时可以合法地驱赶。但是对于不交房租的民用房产租户，我们要区别情况对待。
总的来说，现在房东不可以通过法院驱赶不付房租的租客，但是租客并没有法律权利不付房租。房东仍然可以告不付房租的租户交付所欠的房租。美国政府的行政命令禁止房东驱赶租户，并没有禁止房东采取法律行动催要所欠房租。很多时候被告的租户被告之后搬走，但还必须应诉法庭里的官司，有的租户收到诉状后不得不愿意和房东签订补付房租的协议，争取房东撤诉。
房东提告租户的目的不是把租房的人驱赶出去，而是房东要租户支付应交的房租。事实上，我所诉讼部已经并正在为很多房东拿起法律武器，捍卫自己的私有财产权益不受，而且取得非常好的成果。我们来看看几种情况：
01.租户不交房租，还赖着不走
租户不交房租的原因比较多。有的是真没有钱交房租，有的则是有钱交但不想交，还有一种租户是专业的骗房租的老手，全年靠赖房租过日子。对于真没有钱交房租的情况，我们在后面再谈。对有钱交但不想交房租和老赖租户，房东们不能心慈手软。遇到老赖租户或不交房租的租户，很多房东，尤其是华人房东，觉得多一事不如上一事，只要能把他/她赶走，能不能拿回欠的房租，则无所谓了。
其实，遇到老赖租户，房东只希望赶走而放任骗租的心态，在某种意义上，助长了老赖租户继续祸害下一个房东的胆量。如果房东们积极利用法律武器，打击老赖租户的经济利益，老赖租户将会越来越少。
从律师的专业角度看，租户不交房租，还赖着不走，是房东追回所欠房租的最好的情况。在我们为房东递交诉状后，我们可以尽快将诉状送达给还赖着不走的租户。这样，租户就跑不了了。
02.租户不交房租，但已经搬走了
租户欠了几个月的房租后自己搬走了，一些房东可能会说，算了，滚蛋了就可以了，觉得没有必要再找原租户追要房租了。其实，这种态度让房东损失了不该损失的房租。
对不交房租但已经搬走了的租户，房东可以提起诉讼，追讨所欠的房租。但是如果租户搬走以后，再也找不到那个欠房租的租户了，追讨欠租的官司就无法进行下去了。因此，房东在讨要房租时，尽量不要用告到法院之类的话威胁租户。也不要明说或暗示是否或什么时候提起诉讼。如果房东希望追讨租户所欠的房租，应该在租户搬走之前递交诉状。
03.租户过去一直交房租，但现在没钱交
疫情发生后这类租户越来越多。我们建议对这类租户采取和上面不同的态度。房东要首先了解租户的真实情况。如果以前是好租户，现在的确是因为失业或其他无法控制的原因导致没有能力支付房租，房东可以和租客商量一个双方都可以接受的房租支付办法。不管最后商量出什么样的解决办法，都应该签订一份好好起草的补充合同。尽量避免所谓的口头协议，以免日后发生口说无凭的情况。如果双方协商不成，房东仍然可以聘请我所启动催债法律诉讼，追讨房租。
