答疑解惑 | 亚特兰大的房产的基本持有成本有多少？卖掉后要缴纳多少税费？

最近小编梦尧在后台又收到了一些朋友的提问，觉得挺有意思，应该可以和大家一起讨论一下。所以决定再写篇文章来分享。

先把收到的朋友们的提问贴在这里：

在亚特兰大一套房产的持有成本是多少？公寓和别墅从持有成本上看有哪些差别？

如果一套投资房房产业主持有了五年，买入和卖出之间赚了十万美元，要缴纳多少税费呢？

今天小编梦尧就围绕这两个问题，跟大家一起来讨论分享一下想法。

首先先回答第一个问题，在亚特兰大一套房产的持有成本是多少？公寓和别墅从持有成本上看有哪些差别？

简单总结一下，基本上持有成本就是以下几个方面： 小区物业费（HOA）相关，维护维修,保险,和房产税（property tax）。

1. 小区物业费 （Homeowners Association Fees and Assessments）

通常每个月都要支付，花费也是各不相同， 每个月从一百多到四百多美金都是可能的。主要是维护外部的一些公共设施，或者小区的绿化，除草，铲雪，有一些小区还包含了垃圾费，水费等等各不相同。尤其是townhouse或者condo的话，基本上房顶的更换，会所游泳池，健身房的维护打理，还有一些reserve fund都是要考虑在内的。

一般通常single family的HOA会相对比condo的HOA低一点，因为condo的HOA承担了更多的职责和任务，基本上外部的一切管理都不怎么用业主自己负责，业主只要负责好自己室内的就行了。

2. 房屋日常维护（maintenece）

比如水管漏水，房顶漏了， 空调坏了之类的，虽然很不情愿发生，但是遇到了确实也很难逃避。不论是single family和condo都是要考虑日常维护支出的。不过区别就是多少会有所不同。

condo通常来说业主自己花的维护费用会相对低一点，因为外部的公共空间都是HOA包括了，房顶漏水了也都是HOA一般去组织去修缮，不用自己额外花钱了。不过像洗碗机，空调，冰箱这种室内的业主自己的东西的维修费还是要自己负责的。

3. 保险（home owner insurance）

一般贷款买房， home owner insurance是怎么都逃不掉的，不然银行也不会给贷款。

single family的保险费，一般根据房子的位置，大小，建筑时间，配套设施等等来决定。

condo的保险费，有很大一部分取决condo本身自带的保险（包含了公共部分）当然这一部分每个月业主支付的HOA中也包含了这部分的保险了。 同时，业主也要对自己的unit再单独买一份保险，是针对自己房子内部的保险。（因为外部的HOA都承担了）

所以，从这个角度看，single family一般的保险比condo的要贵，因为condo业主只需要买内部自己unit的保险那一部分。

4. 房产税 （property tax）

不论是single family或者condo，都要支付房产税。有的时候同样价钱的single family和condo房产税一样，有的时候，根据所处位置，社区的不同，有时候市区里的condo 会比 同样价格的郊区的single family 房产税率高。

亚特兰大整体房产税比较低， 基本上在1%-1.5%之间。而且是通常是针对市场估价的40%进行征税的，相当于给打了个折扣，这点比西海岸那边要划算很多。

整体来说，对比single family和 condo的花费，可以说是羊毛出在羊身上，condo 的业主HOA交的多，那么其他的的比如保险，日常维护相对来说花费就能少一点，single family的HOA低，那么很多维护费用和保险费都要自己额外承担，开销就会大一点。对于一些喜欢旅游，经常出差的人群来说，condo会比较适合适合，因为不需要自己花费精力去打理。 如果是有孩子的家庭，可能更喜欢single family，因为空间更大，还有前后院可以活动，而且不需要跟别人share一堵墙，彼此不受干扰，隐私性更高一点。

对于投资的出租房，持有成本其实也差不多，不过支出方面又会稍微相对复杂一点，不过整体也换汤不换药，这里我还套用之前的瀑布式来展示一些支出。

投资者（你）在瀑布的最底端

1. 收租金(Collect rent)

2. 经营支出(Operating expenses payment)：税、保险、日常维修费等等

3. 资本支出（Capital expense payment）：更换房顶、暖气空调等等

4. 贷款支出（Mortgage payment）

5. 收入所得税（Income tax payment）

6. 投资者（Pay owner /equity partner）

持有成本本身是没什么差别的。

只是，出租房额外需要考虑的，影响cash flow的一些支出方面包括Vacancy Loss（空置成本， 因为有时候房子不一定全年十二个月都是出租状态，比如新旧租客交接过程可能会有间隔），同时还要考虑Operating Expenses（营业支出，包括房产税，保险，管理费用，维护维修，物业费等）。这里的管理费用，是委托给专门的管理公司而支付的成本，当然，如果自己管理的话，就没有这笔支出了。

还有一个需要注意的是收入所得税。 出租房收的租金也算是个人收入所得，自然要交税。tax rate是根据人或者家庭的收入而定。而income tax 其实是按照taxable income收，比如您的投资房的租金一年为20k， 但是同时有其他expenses，还有appreciation，有的人贷款购房的话，interest的部分也是可以抵税。其实七扣八扣下来，taxable income可能不到10k。 Taxable income乘以tax rate才是每年要交的income tax。这也是地产投资的好处。

接下俩是第二个问题，业主持有了五年投资房产，买入和卖出之间赚了十万美元，真正能到手多少钱呢？

五年后，您卖掉了投资房(假设在Alpharetta， GA 花20万买的，30万卖掉)，赚了10万 （capital gains）这部分自然也是要要交税的。分两种情况假设

1. 您年收入7万，已婚。（其他的变量比如401 contribution，IRA contribution等等都会对税额产生影响, 目前暂且把这些变量输入定位0）

10万的capital gains，Federal tax rate大约为 15% (capital gains marginal tax rate: 15%)， 即$10,287，state tax 6% 为$6k，因此所交税额约为$16,287

2. 您年收入2万，已婚。（同样的在Alpharetta，GA，20万的买的，5年后30万卖掉。然后401 contribution，IRA contribution都为0）

Federal tax rate约为2.79% 即 $2,787， 再加上state tax 6% 即$6k, 因此所交的税额大约为$8,787。

注明：

以上具体计算是参考网站： https://smartasset.com/investing/capital-gains-tax-calculator#FHogdyBOIC
大家可以自己试着多调整变量，看看结果会有什么不同

当然了，这两个例子是为了说明每个人情况不同，缴纳的capital gains税额也相应不同。小编梦尧这里只是大概举个例子，同时参考现成的网站的计算，简单说明一下。当然具体情况，还是建议您咨询专业的CPA，相信他们能为您提供更专业细致的服务帮您解决具体问题。

题外话

更多的投资者选择1031 exchange，也是根据同类财产交换法 (Like-Kind Exchanges)， 卖家在出售原有房产后购买价值更高或等值的同类型房产，那么交换过程中的资产利益得失不予承认，不用缴纳其过程中产生的资产利得税。需要注意的是1031虽然是缓税，不是免税，但在金钱越来越贬值的情况下，同样的税款越晚交越合适，变相的是种资产增值。

千篇一律的结束语，希望大家把握好投资时机，理智合理的计算，争取早日达到财务自由！以后如果有关于房地产买卖或者投资的问题，欢迎大家联系小编(微信号Margaret_Z1)或者扫描关注我们的公众账号获取更多咨讯。

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