做建筑将近十年，做过的项目中国、欧洲、美国都有。
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最近遇到一个关于Mechanics Lien的小风波，不禁感慨欧洲民风淳朴，由小见大看的都是人生；美国纠纷频繁，由小算大，算得都是得失。感概同时，希望大家以后遇到类似情况懂得以法律途径保护自身利益。
什么是Mechanics Lien？
“Mechanic Liens”是一种专为装修工人或材料供应商设计的留置权，是法律为了确保债务履行而设立的一种担保物权，当债务人不履行债务时，债权人依法留置已经合法占有的债务人动产，并就该动产享有优先受偿的权利。未获付款的承包商，分包商或供应商都可以使用这种方法来维护自己的权利。
举例来说，你（屋主）想装修卫生间，合同上原定1万美元人工费。装修完工，你只付了$6000。因为拖欠或未付的$4000，施工承包商可以去申请给你的房子加留置权。
这种情况，要么你赶紧把没付的$4000付了就好，就算心里苦，觉得装修的质量不如想像的好，但合同毕竟是合同，原定的1万该付还是要付的。要么，你的房子有可能就不再是你的房子了，被法拍都有可能。
再举个例子，你（屋主）想装修卫生间，合同上原定应付1万美元费用，包工包料。你按照合同工程完成后付给施工方1万美元，然后开心的享受新装的卫生间。过了两天，接到一个电话是供货商打来的，说施工方没给他材料的钱，他要给你的房子加留置权。
是不是有种突然蒙逼的感觉，说好的包工包料啊，材料商都不认识怎么来要钱了。是的，加州法律会同样保障分包商和材料商的权利，他们可以找屋主要。
所以，你找施工承包方，幸运一点，施工方从收你的1万美元里拿出一部分给材料商，这事就了了；不幸的话，施工方人找不到了，那么你就要再自己掏腰包付材料钱，虽然相当于你付了双份材料钱（觉得忍不了，可以请律师；最不幸的是，你很生气，赌气不理材料商，或用拖延战术，就想一直拖着，那结果你的房子还是有可能被加留置权。
Mechanics Lien的申请和合法性
Mechanics Lien看似是保护施工人员的利益，其实对房主而言也有好处。留置权的设立目的是用来保护每一个人可以拿到他们应的报酬，但法院并不希望民众滥用留置权影响他人对其财产的处置权。 在加州, 留置权看起来很容易申请到， 但其中有一个条款规定，是用来防止自己名誉被他人诬蔑。
申请留置权的程序是:
1. 需要有20天的通知
2. 除非屋主同意缩短时间并给予通知, 否则一律在九十天之内递交申请文件（包括时间地点各人员等各种材料，必须是工程结束后90天内）
3. 九十天之后可以申请法拍且取消屋主的置留权。
二十天到九十天的通知规定：
当有人要申请留置权时， 必须”预先”在二十天前通知屋主, 承包商, 或是其他涉及人员（必须通过certified mail邮寄）。如果没事先通知屋主, 以及详细说明承包的工作细节或是提供的材料, 留置权将会被判定无效。如果您预先收到二十天前的通知, 那么下一步你必须要遵守90-90法令。90-90的法令是指: 装修人员从开始到完成留置权的申请, 必需在九十天内完成。一旦装修人员申请了留置权, 还需再等九十天才可以开始拍卖房子。
作为屋主怎么保护自己利益？
首先，确定承包商有没有合法执照（有执照，并且是active状态）。没有执照，留置权也是无效的。
其次，看留置权的申请有没有过90天的期限。过了的话，也是无效的。
作为装修工人，如果碰到无赖屋主，觉得加个留置权也不影响什么并拒不付钱的情况，可以准备申请Mechanics Lien之后的诉讼。
装修是让众多屋主头疼的事，好不容易看了又看借了钱买了房，装修就像一个无底洞，哪哪都得花钱，天天都得操心。
以下几点建议尽量谁也不欠钱，甲方乙方谁也不告谁：
1. 付钱用支票。装修工人很多喜欢收现金，不管是华人还是老墨。给现金可以，但建议屋主让工人写个收据留底。
2. 尽量用有执照的工人。价钱可能会高一些，但相对有保障。如果屋主去craigslist 找handyman,注意应给的钱（干活儿的人工费）差不多$600或以下，这是加州法律规定的。$600以上的法律规定要有执照。当然屋主想省钱，几万块的项目也想找没执照的师傅，那尽量也签合同还有保留工程中各种收据，更重要的是有个worst case scenario想到如果有最坏的情况出现有没有承受风险的能力。
3. 工程记录：大工程的话，屋主自己最好记录下承包商名字，分包商和材料商名字，什么时间付的什么钱。
作为建筑师，我还是相信装修是一分钱一分货的事儿。屋主可以多比较几个报价，但太低的报价不一定会做出理想的效果。引用一句良心builder的话 “便宜的东西除了便宜意外就是各种缺点 贵的东西除了贵意外就是各种优点。总结就是：很多缺点vs一个缺点。”
本文作者简介：建筑金融双硕士，毕业于世界知名大学。设计作品曾被刊登在Abitare杂志，San Francisco Chronicle等媒体，获过国际小奖，写过设计专栏，当过专业摄影师，在美国加州和欧洲有多处作品。金融方面，兼职于湾区最大贷款经纪公司和某科技私募startup。没事喜欢volunteer和投资房子。“Think Deep, Dream Big, Build Beautiful”!
