生活|在美国千万别这么做! 可能会让你流浪街头

有位网友提出这样一个问题：“网上传言在美国交不起房产税，会被政府或者银行强制把房子卖掉，不知是真是假，假如说没钱交房产税会怎么样呢？会被强制收走房子或者其他物品抵押吗？”这个问题牵涉面较广，下面就具体解释有关规定。

首先要明确一个概念，美国绝大部分房产是包括土地的，也就是说房东不但拥有房子的所有权，也拥有与房屋相连的土地的所有权，包括房屋地基、院落的土地所有权。所谓的房产税，正确的说法应该是房地产税。房地产税是一个税种，但包括两个组成部分，一个是房产，另外一个是地产。每年屋主都会收到下一年度应缴房地产税的通知（有些地区是每年调整，有些是几年调整一次），在大城市地段好的地区，由于土地值钱，因此往往在应缴房地产税中，地产的比重高过房产；而在乡村地区，地产的比重大多不及房产。

下图是弗吉尼亚州费尔法克斯县（Fairfax County）的房地产税示意表，表中显示了一户屋主2015年、2016年应缴房地产税的数目以及2017年估计应缴房地产税的数目。以2016年的房地产价值为例，共585670美元，其中地产为26万美元、房产为325670美元，房地产税的税率是1.1585%，所以应缴房地产税为6784.99美元。

其次，房地产税的征收是地方政府（主要指市政府、县政府）的职责，不但与联邦政府没有关系，更与银行等其他金融部门无关。而地方政府的运作经费来源，主要就是靠房地产税。以2016年费尔法克斯县为例，当年该县总收入为38亿美元，其中24亿美元来自房地产税，房地产税占整个县政府收入的63%。

由于房地产税在地方政府运作经费中占主要部分，包括中小学教育经费、道路维修、图书馆运作、公共设施、警察局经费、政府员工的工资福利等，都靠政府拨款，因此收缴房地产税是政府的重要事项。而对于拖欠或不缴房地产税的屋主，政府首先会将欠税与房产地契（Title以及Deed）联系在一起，这样，不但会大大影响屋主的信用记录，降低屋主的信用分数，而且当屋主出售房屋时，会影响到交易，因为买家根本不希望买下欠房地产税的房子。其次，如果屋主坚持不缴房地产税或拖欠税款，政府可以根据法律规定，采取强制措施将房子拍卖，这种做法被称为“房地产税卖屋”（tax sale home）。具体说来，大致有两个做法：

1，拍卖房地产税欠税（tax lien sale），由出价最高的买家买下屋主的欠税，这样，买家就成为屋主的债主，由买家负责向屋主追缴欠款以及利息、法律费用等。如果屋主不能满足新债主的追款要求，新债主则可以根据法律，将屋主的房屋公开拍卖。这种拍卖方式在全美29个州以及首都华盛顿特区、维尔京群岛和波多黎各是合法的。

2，直接拍卖房地产（tax deed sale），由出价最高的买家买入房地产以及所欠房地产税。

通常来说，无论采取哪一种方式，地方政府在采取拍卖方式强制收回屋主拖欠的房地产税之前，根据不同地方的规定，往往会给屋主几个月或几年的时间来缴清欠款，如果过了期限，则会启动拍卖程序。在绝大部分地区，法律规定即使屋主的房地产被政府拍卖了，屋主在规定的期限内（大多是一年）有权将其从新买家手上买回来，但必须全额付清新买家支付的所有费用以及利息等。

迈阿密一栋待售房屋，房产包括地产（照片：美联社）

由上所述，拖欠房地产税是很严重的事情，最后可能导致房地产被拍卖，值得屋主严肃对待。不过，对于确实没有能力缴付房地产税的屋主来说（有能力而不缴的除外），不同的地方政府有不同的项目帮助屋主度过难关，包括缓交房地产税、分期缴纳甚至减免房地产税等。以费尔法克斯县（Fairfax County）为例，居住在该县的居民，年龄超过65岁或残障人士，年收入在52000美元及以下的，可以免付房地产税；收入在52001美元至62000美元的，房地产税减半；收入在62001美元至72000美元的，房地产税减免25%。