亞特蘭大商業地產重新洗牌 能不能賺大錢就看你了
目前，整個美國的商業地產都處於一個糟糕的狀況，但專家認為機會就在眼前。
亞特蘭大市場則處在一場熟悉的比賽的前幾局，如果房地產開發商能夠克服不利因素，他們可能有很大機會在這個新周期中重新構想房地產，並賺更多的錢。
美國商業地產困境
商業地產業面臨價值下跌，再融資的資金來源也正在減少。
最近，Foreclosures 的情況有所增加，亞特蘭大市中心的兩處優質房產——Opus 公寓大樓和 Mastermind 建築開發地盤——又重新回到貸方手中。
但接下來，可能會出現更多 Foreclosures 的情況。
這種情況以前也發生過。它發生在 2007-2008 年金融危機之後，這場危機導致了美國經濟自大蕭條以來最嚴重的衰退。
那時，一些膽大且有遠見的開發商在低迷的市場中發現了機會。他們以遠低於重置成本（重置成本）和市場價值的價格購買了現有價值非常高的房產。
「編者註：重置成本是指以相同或相等的價值替換公司的一項資產所需的費用。」
以北美房地產公司（North American Properties）為例，他們在上一個機會中成功運作了Alpharetta 的 Avalon。
該公司前任領導人 Mark Toro 表示，即使經濟實現軟著陸，商業房地產也將面臨下一個清算，尤其是寫字樓業主。在混合工作的新時代，許多屬性已經過時。下一次重置已經到來了！
如果 Mark Toro 是對的，並且如果比賽已經開始，那麼所謂的房地產扭虧為盈專家可能有很多機會進行操作。在這樣的環境下，擁有資本投資的房地產公司可以利用資金進行創新，創造新的開發模式，從而改變社區、地區或天際線。
寫字樓面臨轉型
根據 CBRE 的數據，第三季度，亞特蘭大市中心的辦公空間總體空置率為 25.5%。由於許多公司允許員工繼續在家工作或採用混合工作方式，未來的需求也不確定。
根據 Green Street Advisors 11 月份的數據，過去 12 個月內，寫字樓價值下降了 21%。公寓價值下降了 14%。
在 11 月份舉行的城市土地研究所亞特蘭大會議上，Highwoods 亞特蘭大市場負責人 Heather Lamb 認為許多辦公樓需要轉變為「值得通勤的體驗，打造體驗式辦公室。」十多年前，她受到 Avalon 體驗式零售概念的影響，當時，Heather Lamb 是世邦魏理仕的副總裁，負責 Avalon 辦公空間的租賃營銷。
同一個會議上，普華永道合伙人 John Crossman 表示，儘管許多優質辦公樓仍有需求，但美國至少 20% 的辦公樓可能需要拆除。他認為，人口眾多且支持重新構想的地區的房地產將變得非常熱門。
Avalon曾Foreclosures
Avalon 是亞特蘭大北郊 Alpharetta 的一個綜合用途城鎮中心，佔地 86 英畝，當時也是開發商通過 Foreclosures 而低價獲得的。
前文中提到的北美房地產公司前任領導人 Mark Toro，就是 Avalon 的「操刀手」。
2007-2008 年金融危機之後，Mark Toro 對公司進行了重組以適應形勢，他一手操作了 Avalon 的購買和建造。
此前另外一家開發商計劃在該地塊建造豪華公寓、酒店和辦公室，最終由於各種原因該地塊又回到了貸方。北美房地產公司立刻行動，最終以低於市場價格的數額收購了該地塊。
現在，Avalon 被很多商業地產開發商視為東南部成功混合用途開發的典範。
Mark Toro 在預測未來商業房地產時稱：
「很難預測重置何時會出現。但隨著債務到期，所有類型房地產的估值都會開始出現困境。每個人都在耐心等待那一刻，我們只是不知道那會是什麼時候。」
