喬治亞財產稅上訴系列：多少Home Owners提出上訴？

喬治亞州的財產稅率以前相對比較低。但是近些年喬治亞的房產擁有者明顯感覺到房稅正在逐年增加，而且成大幅度增加趨勢。當地政府增加稅收的一個辦法之一就是將老百姓的房產價值估價增高來達到增加稅收的目的。

出於上訴業務的需要，我查閱了喬治亞政府發布的本州居民近些年提交財產稅上訴案件的統計數字。

可惜的是，目前公開發布的最新有關財產稅上訴的統計數字是2019年。現根據2019年的統計數據進行分解分析，將房產稅上訴案件的主要特徵分享給廣大喬治亞房產擁有者讀者們。

在2019年，喬治亞州居民共提交了112853份財產稅上訴案件。這個數字包括民用房地產和商用房地產，代表喬治亞州四百五十萬房地產中百分之兩點五的房產擁有者居民（Home Owners）對政府的房產稅估價提出上訴。這個數字表明2019年喬治亞房產擁有者居民（Home Owners）提出上訴案比2018年增加了百分之十三。

從數字中看出，絕大部分上訴是對民用房產估值提出的上訴。被上訴的民用房地產和商用房地產的平均估價為七十四萬二千五百美元。但是由於商業房產價值普遍金額巨大，這個統計數字實際大大提高了民用房產的上訴的平靜價值，這就是說，被上訴的民用房地產的平均價值應該遠遠低於七十四萬美元。不過，本身價值越高的民用房地產，房主人在收到當地政府的房產估價報告後，越容易提出上訴，因為這類房子的估價一般增加幅度越大。

大亞特蘭大地區（Metro Atlanta，即亞特蘭大附近的）的幾個郡房產主人提出的上訴要高於喬治亞州其他郡提交的上訴，而且這幾個郡的房產主人要比喬治亞州其他郡的房產擁有人更喜歡提出上訴。喬治亞州所有的房地產估值上訴案件中，亞特蘭大附近地區（Metro Atlanta）的幾個郡房產主人提交的上訴案件佔去三分之二（65.5%）。

其中，富騰郡（Fulton County）房產擁有者提交的上訴案比率最高，共有兩萬四千五百份上訴，佔21.7%，即每十四個房屋主人中就有一位對房產估價報告提出上訴。這個郡的房產價值也是上訴案件中最高的，代表了全州所有上訴房產總價值的18.7%。迪卡波郡(DeKalb County) 在2019年共有10,061份上訴，佔全州房地產稅上訴案件總數的8.9%，上訴房產總值的13.3%。谷內特郡（Gwinnett County）共提交11,760 件上訴申請，佔全州總上訴案件的10.4%，上訴房產總值的17.8%。卡布郡（Cobb County）2019年共有5,790房產上訴案，佔全州總上訴案件的5.1%，上訴房產總值的11.3%。

上面這四個郡是喬治亞四個大郡，這四個郡里的房產擁有人就他們的房產估值提出的上訴案幾乎占整個喬治亞全州上訴案子的一半（46.2%），但是從房地產價值方面講，這四個郡上訴的房地產價值超過整個喬治亞州被上訴的房地產總價值的60%以上（61.1%）。

這個數字說，這四個郡是喬治亞居民居住最密集的郡，這四個郡內的房地產平均房價高於本州其他郡內的房地產。亞特蘭大附近之外的郡的房產擁有人對當地政府做出的房產估值報告提出的上訴的比例相對低一些，每67戶房產擁有者中有一人提出上訴。

通過分析房地產上訴統計數字發現，在2019年，三分之一以上（37.6%）的上訴案子在庭審會議之前以和解或撤訴的方式結束。

具體情況可能出現下列三種情況：

第一種情況是當地政府降低了對房產的原來的估值，又發出一份修改的房產稅估值報告，然後房產擁有者決定不再進行上訴；

第二種情況是當地政府和提交房地產上訴的房產擁有者（或代理人）就房產估值達成協議；

第三種情況是提交上訴的房產擁有人撤回上訴申請，因為當地政府規定了極其簡單容易的撤訴方式。

不管上面那種方式發生了，提交上訴的房產擁有人還是應該諮詢或聘請代理律師，和當地政府有關部門協商，爭取得到三年的房產估值「凍結」好處。

通過分析2019年房產估值上訴數據還發現，很多房屋擁有者在提交上訴申請後失去上訴的權利，原因是因為這些人最後沒有實際出庭支持自己的上訴案子。

在喬治亞，絕大部分上訴案子通過一個直譯為「均衡委員會（The Board Of Equalization）來處理。

2019年大約18.4%的房屋擁有者在收到去這個均衡委員會參加上訴申請的審理程序的通知後並沒有去參加而被視為放棄自己的上訴權利。

大亞特蘭大地區提交上訴的房屋擁有人收到上訴庭審通知後沒有去參加庭審的比率為18.5%，其他喬治亞的房屋擁有者上訴後而不去上庭的比率為18.2%。

我估計上訴而沒有去上庭的實際人數應該高於這個數字。其實，這種做法讓房產擁有人很吃虧，他們不僅放棄了自己該享有的權利，而且放棄了爭取獲得三年房屋估值凍結的機會。

雖然2019年的報告數據不能完全反映出目前的真實情況，通過分析以前的數據，可以學到現在仍然有用的信息。

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我覺得下面幾點應該值得我們有房產的讀者注意：

一．如果收到當地政府對自己擁有的房產估值報告,一般來自自己所在的郡的Board of Tax Assessors, 報告最上面有 Annual Notice of Assessment,讀者不要把這份信當垃圾信扔掉了，應該重視這封信的內容，看看裡面當地政府對自己的房產的當年價值估價是否合理。如果自己覺得不合理，應該考慮提出上訴，降低估值，從而降低房產稅。

二．如果房屋擁有者在提交了房產估值上訴申請，就不要輕易放棄上訴的機會，例如收到去上庭的時間預約後一定要準備好實際出庭支持自己的上訴案子。只有這樣，才有可能降低自己應支付的財產稅的額度。

三．如果收到當地政府對自己擁有的房產估值報告後感到不滿，自己不想或沒有能力遞交上訴申請的，應儘快聯繫我們開始提交上訴申請。這樣我們可以在上訴期過期之前將你的上訴申請遞交上去。

四．當地政府一般希望把老百姓的房產估值增高而多收稅，也希望這些老百姓不上訴或不知道怎麼上訴或者上訴後不去參加庭審，這樣他們輕而易舉的處理掉收到的上訴申請。如果有讀者提交上訴後又無法參加上訴庭審的，建議儘快聯繫我們，以便有人可以去幫你說話，爭取你的合法權益。