我是如何打破小區管委會無法戰勝的神話實例分享

【致謝: 肖宇先生的邀請是本文生成的直接原因， 感佩他對亞城華人社區的貢獻以及對我地產經紀業務的支持。同時感謝過去八年里偏愛我、支持我地產經紀業務的親友客戶們，特別感謝本文中匿名的這位客戶， 離開了親們我走不了這麼遠。】

【免責申明：筆者不是律師，不提供法律諮詢服務。本文關於涉事各方的身份信息均已隱蔽。文章僅代表個人觀點。】

【閱讀指南：本文的目的是市場推廣，閑話多多不能免俗。同業朋友建議看「*乾貨*」標記的部分， 並歡迎留言、分享、討論。】

【默認語境： 文中討論的是有HOA的小區，不是所有的小區都有HOA。文中討論的是獨立屋出租房，有些內容在公寓、聯排別墅等物業不適用，請自行甄別。】

坊間傳聞「房東苦HOA久矣」，在我看來是個悖論話題。HOA全稱HomeOwnerAssociation，通常翻譯為業主協會。房東也是業主協會的成員，設想一個300戶的小區里的某位房東和HOA起衝突， 彷彿是100%自己和1/300自己鬧意見， 這不科學呀。可是現實生活中經常有房東站在了HOA的對立面，出租房的房東就更高頻了，動不動還被罰款，這究竟是怎麼回事呢？

要弄清楚這個問題首先要明白HomeOwnerAssociation（業主協會）， HOA Board（業主委員會， 注意不是協會喲）， Subdivision Management Company （小區物業管理公司）三者都是誰， 相互又是如何關聯、相互作用的。這裡啰嗦幾句很重要， 因為我發現很多網上發言里提到HAO時表達很混亂， 有時指HomeOwnerAssociation， 有時是HOA Board，或指Management Company， 須知道這是三個明確不同的對象。想要解決麻煩，首先要知道麻煩來自何處，不然豈不是英文諺語里說的「bark under the wrong tree」。

1.HomeOwnerAssociation（業主協會）

所有小區業主在簽署購房合同的時候， 一定也簽署了合同里包含的一份重要文件，名為CC&R（Covenants, Conditions, and Restrictions）, 我打賭您沒看吧？ （因為我也沒看，如果不是許多年後從事地產經紀行業，可能這輩子都不會看）如果收到HOA罰單，裡面會引述一段規定， 因為您違反了此規定， 所以按規定需要繳納某金額罰款， 等等。 這裡引述的規定就是出自CC&R。問：CC&R可以不簽嗎？答：好問題。下次過戶時代親們問一下過戶律師啊。估計不簽房子是買不了啦。 又問： CC&R可以改嗎？ 答：當然可以。 但需要走程序，難度大， 周期長，需要相當一部分業主都同意（具體看CC&R規定）。 簽了CC&R， 恭喜， 您加入了Home OwnerAssociation。

業主協會的主要目標之一是保護物業的價值，這點其實是符合投資房業主利益的。而保護物業價值手段之一是確保小區整體形象，乾淨整潔，尤其前院草坪維護、灌木修剪要整個小區基本一致。問題來了，出租房的前院往往疏於打理， 導致房東收到HOA警告甚至罰款，這表面上對房東不利，從長遠來看，從地產升值的角度來看，對房東是有利的，所以Sheldon Guan會建議房東配合改進，積極溝通，避免罰款。

2.HOA Board (業主委員會)

由業主投票選舉產生，行使CC&R賦予的權利。在出租房比例較高的社區，如果業主委員是不到5票當選的， 您不要吃驚， 因為去參加全體業主會議的可能不到10人。這導致了業主委員會的代表性可能出現偏向（本應代表多數業主的意見），決策（處罰）出現針對性，導致公平性動搖， 這是可能發生的事情。所以大家建議積极參与業主委員會的年會（通常也是選舉會），是一個解決與HOA麻煩的有效途徑。

*乾貨* 如果您想競選業主委員會， 有同小區朋友的支持， 但大家都忙、上班、出差、旅遊， 無法按時參加業主大會去給您投票，怎麼辦？ 列印HOA Proxy Vote Form，到小區左鄰右舍逐一敲門拜訪（類似童子軍在小區里賣餅乾），交流您的競選想法，為何您能更好的代表他們的利益，熱心為他們服務等等，如果他們支持您，又不能確保去開會，請在HOA Proxy Vote Form上簽字，由您代理他們投票。如果登門的時候帶點小禮物更好，祝您高票當選！問：到哪裡弄HOA Proxy Vote Form？答：具體看每個小區。歡迎來電諮詢Sheldon Guan,　手機號678-448-6148。

3.Management　Company（物業管理公司）

被聘請的專業管理公司，輔助業主委員會完成管理工作，提供房地產相關的專業建議（因為委員不一定了解相關規定）。注意是輔助，　最終決策權仍然掌握在業主委員會手中。偶爾有管理公司聘用了缺乏經驗的職員，誤把自己定位為業主委員會的一部分，對業主言語不恭，忘記了業主、業主協會都是老闆。遇上這樣的職員，您彙報給他的上級就可以了。如果上級包庇，這樣的物業管理公司會被市場自然淘汰的，因為業主協會可以更換物業管理公司。

知曉了以上三點後，可以根具麻煩的不同來源，採用不同的策略。

（注意：為了行文方便，下面文中HOA泛指包括上述三方的集合。）

另外分享一點，出租房適當的再投入是有必要的，積極維修保養，適當升級，帶來更滿意的房客，更高的房租，房產升值，走上升螺旋是比較理想的狀態。與之相反的是盡量不修，保養也不做，房客不滿意，房租打折，房產貶值，這種下降螺旋狀態是要避免的。管雪春接手過好幾戶處於下降螺旋狀態的出租房，成功轉變進入上升螺旋的例子，歡迎來電諮詢Sheldon Guan,　手機號678-448-6148。

現在分享一個大家關心的管雪春最近協助客戶成功解決HOA罰款的事例。

事情起因其實不複雜，客戶出租房的車庫門美觀未達到HOA要求，因為種種原因（主要是太古了）無法修復，只能更換。客戶在HOA要求的更正截止日期前，簽訂了安裝公司，同時把進展通報了HOA。當時是2022年初， Covid19導致的供應鏈遲滯尚未解決，車庫門到貨耗時一個多月， 到貨後即刻完成了更換安裝。

本以為此事已了， 結果在車庫們完成安裝後不到一個月， 在管理公司的登陸網站上，管雪春注意到此物業出現了一筆違規長達一個月的大額罰款，但網站上找不到與罰款相對應的信函。我即刻通知租客和業主， 注意查收來自HOA的信件， 以便向業主委員會提起申訴（appeal to HOA Board）。但很值得玩味的是，這封「神秘的「罰款信直到如今問題解決了都未曾得見。（後面復盤還會討論）

在等待HOA從未寄出的罰款信的同時，我方也積極聯繫小區物業管理公司，解釋車庫門更換延遲不是因為業主主觀原因造成的，而是不可抗力導致，請求取消處罰。期間發了電子郵件，郵局信件，我還把相應文件上傳到了管理公司網站。對方始終不回復。

又過了一個月，房東收到來自某律師事務所的律師函，受小區業主委員會全權委託，催收上述的大額罰款，以及律師的服務費。信函很專業，也很正式。

*乾貨* 如果收到律師函催款，言明如果在規定的期限內HOA未收到付款，會向法院登記該物業留置權（lien against the property），該如何處理？

考慮到罰金與整座房子的價值相比較還是很小的， 為了避免將來賣房時遇上麻煩，我方在規定的期限內全額支付了律師函索取的款項。

問：罰款能不能不交？　答：如果是剛收到HOA寄來的罰單，通常罰單里有如何申訴的指南，如果有需要應儘快申訴。申訴期間可以先不交罰款，等結果出來再說。如果是收到律師函催款，要慎重對待，如果有相熟房地產業內朋友的，可以諮詢一下他們的意見。我在網上看到大多數專業人士的建議是按律師函索取的支付。又問：Lien有什麼麻煩？答：設想一下，將來某天您賣房，好不容易談好，與中意的買家簽訂了房屋買賣合同，計劃３０～４５天後過戶。過戶律師做房屋產權調查，發現有HOA Lien, 聯繫您,請與HOA把這個問題解決，否則過戶可能無法繼續。您發現如果想如期過戶，與HOA走法律程序，時間根本不夠。怎麼辦？分享一句英文諺語「bite the bullet」.

無論是誰交了這麼一筆罰款，肯定是不樂意的。我非常理解業主客戶的鬱悶， 和客戶通著電話，腦袋裡總是浮現電影《秋菊打官司》的畫面。話說HOA罰款金額真有多巨？其實還不夠錢買個包包。但真的很影響心情， 因為冤啊。所以我方決定走法律程序。眾所周知告贏HOA希望不大，但好歹要噁心他們一下， 把好心情找回來。

因為我們走法律程序的既定目標是找心情為主，經濟利益為輔， 所以也沒有麻煩律師，決定DIY (Do It Youself),  拉丁文 Pro Se (下面法院表格上會有出現)。

第一步是要搞清楚HOA註冊地址。下面是喬治亞州政府網站，在企業註冊頁面搜索。

https://ecorp.sos.ga.gov/BusinessSearch

接下來確定該地址歸屬哪個Magitrate Court ，每個郡都有，告錯了法院好像是不退錢的。下面是Fulton County Magistrate Court 的網站。

https://www.magistratefulton.org/

Covid之後能在線上解決的業務都搬到網上了， E-Filing ， 太方便了。 發現在家裡電腦上就可以把HOA告了，我的客戶心情轉好。

接下來填表。總共就填過兩張表。 我們這個屬於「small claim」。網站的解釋很詳細。

https://www.magistratefulton.org/175/Small-Claims

https://www.magistratefulton.org/DocumentCenter/View/1225/Statement-of-Claim-

填表其中有一段「brief statement」比較關鍵， 要用盡量少的辭彙把問題原委交代清楚。

第二天我們就收到法院回執郵件，有了Case number， 這算是成功立案了。目前花費60.

接下來需要安排送達服務（serve），把立案了的法庭文件送達HOA。表格如下：

https://www.magistratefulton.org/DocumentCenter/View/567/Marshal-Entry-of-Service-Small-Claims-PDF

警察登物業管理公司門（我們這個HOA註冊地址與物業管理公司相同）， 要求籤收法庭文告，可能對方前台已經簽了，又覺得干係太大，還是找來高管（VP）重新簽名（我們從寄回來的原件都可以看到簽名處慌亂修改，發著顫抖的波浪線的筆跡）。想像一下對方當時的心情…到這一步我感覺客戶的好心情已經全部找回來了，案子怎麼樣似乎都不重要了。所以後來得知小區物業委員會全額退款，高興的中了彩票似的。

給這位警官點贊，太給力了，這50元花的太值了！

*乾貨* 這裡復盤一下為何我們始終沒有收到過物業管理公司的罰款通知信？想通之後不得不佩服我的這些同行高明，神仙在打架，兩邊都開罪不起，還能不讓人家躲著嗎。

本來原計劃寫到這裡就可以結尾了，又接到一個電話，是一位已經與HOA纏鬥了四年的業主。這通電話讓我思考良久，所以下面寫些不成熟的想法，權當用作拋磚引玉吧。

我們旅美華人，尤其第一代移民，儒家思維的底層編碼時不時會在思維邏輯和行為上冒出來。儒家講「理」，輕「利」。

大家要意識到，對於土生土長的美國人包括華人第二代，「利」應該是高於許多儒家的「理」的。

我在業主與小區物業的衝突管理中看到了「理」 和「利」優先順序的衝突。

作為房地產顧問，我的工作目標是客戶的經濟利益最大化，是「利」，而不是「理」。「理」通常是律師關注的範疇。

業主與小區物業的衝突最好是斗而不破，這樣符合雙方的長期利益。畢竟業主自身也是業主協會成員，小區漂亮整潔，物業升值，大家都樂意。法律手段只是在業主與小區物業的衝突管理中一個有力的工具和最終不得已的選項。我的客戶在收到小區業主委員會主席的電話道歉後，雙方已經和好如初了。為此番衝突管理畫上完美句號。

【篇尾語】美國的司法體系是公共資源，法庭費用低廉是因為有納稅人的錢補貼。 拜託親們不要濫用公共資源，看完本文後，一遇不高興就告票亂飛的，特此聲明與我無關。但如果因為看了本文，多了些華人當選小區業主委員會委員，功勞要算我一份。

By:管雪春 (Sheldon Guan)- Georgia Licensed Real Estate Agent/ Consultant

Cell：678-448-6148

Date: 1/28/2023