房東驅趕不交房租的租客的最新動態及對策
由於受COVID-19疫情的影響，不管是民用房產租戶還是商業房產租戶，越來越多的租戶不交或不想交房租。於是越來越多的房東感到困惑或焦慮，因為很多房東需要靠房租來支付房屋的貸款和稅款。美國聯邦政府下屬的疾病防治中心（CDC）發布驅逐租戶暫停行政命令，禁止民用住房房東驅趕不付房租的租客。這個禁令被延長到2021年7月30號。
在7月31號至8月3號之間，驅逐租戶暫停令過期失效，因為CDC沒有在行政命令過期之前延期。美國最高法院表示CDC的這個行政命令扯的太遠太牽強附會，雖然缺乏充足的法律依據，但是出於防疫考慮，美國最高法院並沒有直接否決CDC的行政命令，不過大法官給CDC暗示這次就算了，下不為例。CDC也承認它發布這個暫停房東驅逐不交房租的租客的命令並沒有法律依據，屬於越權行為。
但是昨天即8月3號，CDC又發布驅逐租戶暫停行政命令， 將房東不得驅逐租戶的時間延長到2021年10月3號。不過這次禁令比以前的內容稍微寬鬆一些，只對疫情比較嚴重的郡（County）適用，即這次禁令將覆蓋美國80%郡和90%的人口。
據媒體解釋，本來拜登政府準備讓CDC的驅逐租戶暫停行政命令過期失效了事，但是迫於租戶維權組織和民主黨內進步派的壓力，CDC又重新起草並發布8月3號的驅逐租戶暫停行政命令。
有意思的是，在CDC暫停驅逐租戶的行政命令到期之際，喬治亞州底卡伯郡高級法院（Dekalb County Superior Court）首席法官宣布全郡範圍內在2021年10月30日之前不得驅趕不付房租的租客。顯然，這位法官的命令和CDC的暫停驅逐租戶的行政命令到期日出現衝突。
於是，盼望可以驅趕不交房租的租戶的房東又要失望了。但是這是不是說明收不到房租的房東就沒有任何辦法了呢？不是的！如果商業房產租戶不交房租，房東隨時可以合法地驅趕。但是對於不交房租的民用房產租戶，我們要區別情況對待。
總的來說，現在房東不可以通過法院驅趕不付房租的租客，但是租客並沒有法律權利不付房租。房東仍然可以告不付房租的租戶交付所欠的房租。美國政府的行政命令禁止房東驅趕租戶，並沒有禁止房東採取法律行動催要所欠房租。很多時候被告的租戶被告之後搬走，但還必須應訴法庭里的官司，有的租戶收到訴狀後不得不願意和房東簽訂補付房租的協議，爭取房東撤訴。
房東提告租戶的目的不是把租房的人驅趕出去，而是房東要租戶支付應交的房租。事實上，我所訴訟部已經並正在為很多房東拿起法律武器，捍衛自己的私有財產權益不受，而且取得非常好的成果。我們來看看幾種情況：
01.租戶不交房租，還賴著不走
租戶不交房租的原因比較多。有的是真沒有錢交房租，有的則是有錢交但不想交，還有一種租戶是專業的騙房租的老手，全年靠賴房租過日子。對於真沒有錢交房租的情況，我們在後面再談。對有錢交但不想交房租和老賴租戶，房東們不能心慈手軟。遇到老賴租戶或不交房租的租戶，很多房東，尤其是華人房東，覺得多一事不如上一事，只要能把他/她趕走，能不能拿回欠的房租，則無所謂了。
其實，遇到老賴租戶，房東只希望趕走而放任騙租的心態，在某種意義上，助長了老賴租戶繼續禍害下一個房東的膽量。如果房東們積極利用法律武器，打擊老賴租戶的經濟利益，老賴租戶將會越來越少。
從律師的專業角度看，租戶不交房租，還賴著不走，是房東追回所欠房租的最好的情況。在我們為房東遞交訴狀後，我們可以儘快將訴狀送達給還賴著不走的租戶。這樣，租戶就跑不了了。
02.租戶不交房租，但已經搬走了
租戶欠了幾個月的房租後自己搬走了，一些房東可能會說，算了，滾蛋了就可以了，覺得沒有必要再找原租戶追要房租了。其實，這種態度讓房東損失了不該損失的房租。
對不交房租但已經搬走了的租戶，房東可以提起訴訟，追討所欠的房租。但是如果租戶搬走以後，再也找不到那個欠房租的租戶了，追討欠租的官司就無法進行下去了。因此，房東在討要房租時，盡量不要用告到法院之類的話威脅租戶。也不要明說或暗示是否或什麼時候提起訴訟。如果房東希望追討租戶所欠的房租，應該在租戶搬走之前遞交訴狀。
03.租戶過去一直交房租，但現在沒錢交
疫情發生後這類租戶越來越多。我們建議對這類租戶採取和上面不同的態度。房東要首先了解租戶的真實情況。如果以前是好租戶，現在的確是因為失業或其他無法控制的原因導致沒有能力支付房租，房東可以和租客商量一個雙方都可以接受的房租支付辦法。不管最後商量出什麼樣的解決辦法，都應該簽訂一份好好起草的補充合同。盡量避免所謂的口頭協議，以免日後發生口說無憑的情況。如果雙方協商不成，房東仍然可以聘請我所啟動催債法律訴訟，追討房租。
