疫情之後如何「抄底百年難遇「房產機會？WePartner集團的菊子講給您聽

相信很多人現在都攥緊了手中的現金，就等著房價一跌立馬就「抄底」，但什麼時候是最佳時機？什麼又是最佳方式？維百納（WePartner）集團的菊子絕不藏私，一一給您道來……

2020年5月30日，星期六下午2點，菊子準時在Zoom上面在線開始給大家講關於房產投資的故事。

此次房產投資「故事會」由同在維百納（WePartner）工作的萬紅組織並主持。

故事會持續了整整兩個小時，其中包括萬紅的開場白、菊子對疫情下房市的分析，以及和讀者的問答互動。

聽完故事會只能感慨一聲：誠意十足，乾貨滿滿，收穫良多。

菊子和萬紅是誰？

菊子原名申兆菊，自學入行房地產行業，歷經10年，從2009年僅有5萬美元起步，到如今手中的商業地產市值近3億美元。她與另一位華人張維霞合辦的維百納（WePartne）集團，成立至今不到4年，已是亞特蘭大房地產公司中成長最快的公司之一。

萬紅：曾經的北大教師、現在是一位維百納集團出色的房產經紀人。

亞特蘭大生活網曾經對萬紅進行過深度報道：

[亞城華人]萬紅-「唐寶」媽媽的家庭與事業都能做到極致的背後少不了「較真」

了解了菊子和萬紅的基本情況後，讓我們進入菊子的故事會之：疫情下的住宅房地產投資

想要談疫情下如何抄底，那最開始一定要講的就是疫情的未來走向。

菊子先給大家看了一組數據：

疫情下的失業率和救助

5月21日，疫情新增失業人口超過4000萬，黑人和西班牙裔受影響大，女性受影響大，休閑娛樂餐飲行業受影響大。
6100萬人領失業救濟金，失業率22.5%，疫情之前失業率是50來最低，現在是75年來最高，直逼1945年大蕭條的24.9%，關鍵是現在疫情還沒結束，失業率有可能會繼續攀升。
失業救濟目前只能撐到7月份，PPP需要拿到後在2.5個月內花完，大膽預測一下，7月份之後如果政府沒有持續的救助計劃跟上，欠租或者放貸違約的比例就會升高。

這只是開始

學校如果不複課，學校周邊的學生公寓投資也會出問題。
此次零售業受衝擊最大，辦公室出租、自助倉儲都多多少少會受到影響，出租房因為有租金做為保證，受衝擊較小，但也要分地區，例如對房東不利的區可能受衝擊也較大。
8月份震蕩才會真正開始，但還是要看疫情的控制情況，日常生活的恢復情況，政府還有沒有後續的救助來進行具體的判斷。
房地產下行是一定會的，估計會下行2——3年時間，但在此期間利率也會很低。

看了這麼慘烈的數據後，菊子告誡大家現在應該要做的幾樣事

現金為王

美國4月份的儲蓄率達到了歷史新高33%，在此之前只有8%而已。
中國4月份人民銀行發布的金融統計數據表明，一季度人民幣存款增加了6.74萬億元。
3月份數據顯示，巴菲特手上至少有1370億美元的現金。
種種信號表明了什麼？當然是現金為王！你只有手上多攥著錢，才能抄底啊。

貸款重組（Refinance）

低利率情況下，盡量貸款重組你的房產。

菊子一再強調，此次經濟震蕩最主要的原因是因為新冠疫情，疫情過去之後一切都會慢慢恢復正常，下行的房產也會慢慢攀升，那麼我們可不可以在疫情期間抄底呢？

菊子給出的建議是：

還不到抄底的時間

現在公寓和住宅雖然可以拿到10%左右的折扣，酒店類甚至可以拿到20%的折扣，但這些都是急於脫手的賣家，不是拍賣房。我們可以再耐心等等，最晚8月份應該能看出趨勢，但因為拍賣程序需要至少半年，所以房市崩盤有可能要到2021年年初才會顯出端倪。

普通人別玩酒店

很多人看到現在酒店業的房產特別便宜，就想著要不要投資酒店業，菊子也重點講了一下關於酒店的投資。

首先酒店業和養老院、加油站等一樣，屬於地產和運營相結合的投資，在其中運營才是決定成敗的關鍵，除非你有靠譜的合伙人，否則不要碰。

其次預計接下來2年內酒店業都會持續低迷，你做好2年內拿不到回報的準備了嗎？

再次買酒店可能需要全款，現在很多商業貸款早已不做和酒店業相關的貸款。

所以綜上得出的結論就是，普通人能不投資酒店就別投資酒店了。那麼問題來了，普通人到底應該投資什麼呢？別著急，往下看。

疫情後哪類投資最具潛力？

電商會用到的倉庫、倉儲，但對於普通投資者而言，轉向住宅投資最為實用。

住宅不能保證不跌，但會有租金收入，風險相對較低，投資住宅以中低價位有發展潛力的區域為主，並且一定要有現金流！

現在如果看到喜歡的住宅房產，可以考慮買入，但建議出價不超過掛牌價的90%。

菊子強調：

1.投資中風險控制遠比增值前景更重要
2.現金流是投資住宅類房產的第一優先考慮因素

我們看到這裡是不是覺得自己好像知道了點什麼，但具體又該怎麼操作呢？菊子又給大家講了她是如何從在2009年房產危機中，用5萬美金一步一步到如今手中的商業地產市值近3億美元經驗和教訓。這可是億萬級別的總結啊，快點拿小本本記下來！

房產危機的買房經驗之房源：

• 拍賣屋房源：各個銀行、房地美、房利美，以及HUD Auctions都有自己的拍賣網站，請提前準備好資金證明。天下武功，唯快不破，房產危機中會有非常多手握現金等待抄底的買家以及團隊，這個時候一定要快！
• 和房產經紀人搞好關係：除了正常買房，房產危機中會出現一種叫短售（Short sale）的房屋類型，此類房屋通常因為低於市場價格，所以非常搶手，這其中房產經紀人會起很大的作用，你平時就要未雨綢繆和房產經紀人搞好關係，那麼有Short sale房屋時，就可以輕鬆拿到啦。
• 還有一些其他的途徑，例如：多和鄰居朋友聊天，向每一個人默默釋放一個信號：我有錢！我要買房！等到他們知道誰有房子要賣的時候，一定會想起你的！
• 多刷各類網站，例如Zillow等

房產危機的買房經驗之過程：

• 遇到正常銷售的房源切記一點：堅持低價Offer，或者堅持貸款買，在貸款過程中銀行評估也會幫你把價格壓下來一些。
• 挑好的貴的買，不要在乎房價在1萬之內的差別，以後的增值可能是5萬的差別！
• 拍賣房不能貸款的情況下，你的現金又少，那你可以先買下來，然後快速裝修租出去再貸款。
• 房屋檢查一定要做，不要節省這點錢。（除非為了搶房放棄房屋檢查）

做為維百納（WePartner）集團的合伙人之一，菊子當然會被問到接下來維百納（WePartner）有什麼策略呢？

維百納（WePartner）策略

• 重心轉向住宅市場
• 儘可能快的變現手中的商業地產，用於投資住宅市場
• 等著抄底，這可是10年甚至百年難遇的抄底機會，我們WePartner怎麼可能錯過。

菊子說房產

兩個小時的時間過得飛快，還沒聽過癮時間就到了，很多疑惑還沒來及問出口，好在菊子給大家分享了她在Youtube上的頻道：菊子說房產。這裡面可是菊子分享的多年的房地產買賣經驗。

兩個小時的房地產知識有近100個人旁聽，大家紛紛表示期待第二期菊子說房產「故事會」，那就讓我們期待第二期快點來吧。

亞城的小夥伴們，你們準備好」抄底「了嗎？