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工作签证与卖房

这或许是一篇技术性很强的知识小文,对于一个不熟悉的领域,在这么短的时间内,别说找出解决问题的方法,光是把这些法律条款搞清楚,就要花不少时间。如果你不是这种Case,可以稍微泛泛地了解一下,将来有一天你或你的朋友遇到这样的情况,你也许依稀记得在WillyRong的博客上看到过,到博客上去查找。

我们还是以讲故事的方式来叙述事情的来龙去脉。

我上市的一栋房产,在即将Closing (过户)的前三天,接到Closing Attorney (过户律师)的查询,问卖房人的身份问题,即是Green card holder (绿卡持有者)还是U.S. Citizen (美国公民)?

出乎我们意外的是,我的卖房人由于换工作,虽然在美多年,仍然是H1B visa (工作签证),这下麻烦就来了,过户律师说,根据美国FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act外国投资房地产税法案),当卖方是外籍人士时,要求(Withhold)扣留总销售价格的10%作为交税的税金。

哇,这也太扯了!一个近$35万的房产,意味着近$3.5万块美元因要用来交税而扣押,而且还很可能要不回来了,认栽不认栽? 摊上你,这也是个“十万火急”的事,如何解决?

人们常说“智慧”,“智慧”是什么?用一句既简单又好记的话来形容,“智慧”就是解决问题的能力。

天大的事情来了不慌张,你能找到解决的方向,按照正确的思路,一步一步地把问题解决了,你有这个能力,你就是个有 “ 智慧”的人。

说实话,我是做房地产的,以前没有遇到过这类问题,也不知如何解决,感谢上帝,我的客户还真找到了这样一位“智多星”- 人称“才女”,她告诉我的客户,先不要急,让她看看和上网查一下。

在查找了大量信息后,果然找到了破题的方向。基本思路是这样的,按照这个法律,If the Seller is a US Citizen or a US Resident then FIRPTA does not apply.  这个意思换句话说,虽然你不是绿卡持有者,也不是美国公民,但只要你能证明你是美国的居民(US Resident),这个“外国投资房地产税法案”  就不适用。关键是如何定义什么是US Resident?如果你满足了Substantial Presence Test,你就可视为US Resident,这个逻辑成立吧?

下面的步骤就是一步步地去证明,具体的做法是,我的客户给过户律师发邮件,“聪明”地向律师说是找了一个 “CPA” (注册会计师)咨询过了,申诉自己是属于美国的居民,并把IRS 的网页链接发给律师,律师看后也同意按US Resident 去做,只是要求我的客户按网页所指的地址做一个test 并把测试结果返给律师做凭证。

Substantial Presence Test

(要求在美住满183 days,你就会被认为是美国居民US Resident,pass 这个test.)

http://www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/Substantial-Presence-Test

下面就是我的客户给律师的结果:As to the Substantial Presence Test:

  1. Current year days in United States x 1 = 129 days
  2. First preceding year days in United States x 1/3 = 365 x 1/3 = 121 days
  3. Second preceding year days in United States x 1/6 = 334 x 1/6 = 55 days
  4. Total Days in United States = 305 days (add lines A, B, and C)

I’m affirmatively sure that I meet the substantial presence test.

我的客户毫无疑问地通过了这项测试,其他的芝麻细节就不啰嗦了,在提全了各种文件手续后,房子顺利地在05/01/2015 Closing (过户)了,这真是一件让人值得庆幸的事,各方大喜过望。

俗话说,“遇事学事”,没遇到事恐怕也不想去研究,但有好的经验我们总是喜欢借鉴。看官们别以为我现在写的轻松,你若是当事人在遇到“无解”的情况下,迈不过这个坎,会急得你眼泪都掉下来的。这好比做一道数学难题,在你抓耳挠腮不知如何下手时,经人提示,解出了答案,就豁然开朗了,如今这个Case看起来就简单多了。

再多说一句,人的“智慧”是小“智慧”,来自上天的“智慧”才是大“智慧”。

下面就是这些网页的链接地址,方便有兴趣的朋友们查找。

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act)

http://www.irsvideos.gov/Individual/education/FIRPTA

FIRPTA Withholding of Tax on Dispositions of United States Real Property Interests

http://www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/FIRPTA-Withholding

According to the US Resident’s definition in IRS website: Foreign Persons

http://www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/Foreign-Persons

Substantial Presence Test

http://www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/Substantial-Presence-Test

Wisdom_01

Wisdom_02

哈哈,上了万维博客的导读版,排名虽说不靠前,但总算也给了 “一席之地”。(笑)

Wisdom_03

 

对于外籍人士(中国公民)出售他在美国的房子,如何避免(Withhold)扣留总销售价格的10%作为交税的税金?

我们的过户律师给予了答复:

Yes, there is a 10% withholding tax, but there are many exceptions.  If we are doing a closing for you where this is an issue, let me know and I can see if it will apply or not.

是有10%的预扣税,但也有很多例外。当你要上市(listing)你的房产时,你要找我们的过户律师咨询办理相关手续,具体这些手续是什么?这是人家的 “看家本领”,不便公开发表,我只能点到为止,“你懂的”。

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