出租房年收益率能超过股市基金吗？
又到报税季节，SheldonGuan浅谈投资房的税收福利，实例演算房地产投资年回报率如何轻松达到二位数。
By:管雪春 (Sheldon Guan)- Georgia Licensed Real Estate Agent/ Consultant ， Cell/ Text：(678) 448-6148， 欢迎留言。
【免责声明：笔者不是会计师，不提供报税和财务咨询服务。投资顾问服务仅限于房地产。文章仅代表个人观点。】
一个很有趣的现象：
如果问出租房业主，您的房产投资回报率（ROI）是多少？十有八九答不知。
又问，您股票投资回报率多少？相信很多人能很快答上来。
试想公司的董事长（Owner）问总经理（CEO），咱公司今年ROI几何呀？答，不知。我觉得这CEO恐怕是干不下去了。
有些投资房挂在业主的信托或LLC公司名下，那业主可不就是董事长吗？
董事长亲们，想知道您公司ROI吗？
【读者福利：管雪春（Sheldon Guan）是佐治亚州认证的房地产经纪/ 顾问，为Gwinnett, Forysth, North Fulton 郡的投资房业主，免费提供出租房投资回报率(ROI)计算服务，为您优化房地产投资，增加收益率提供科学决策依据。手机/ 短信 678-448-6148，欢迎留言】
下面演示试算出租房ROI。（董事长们通常不管细节，所以建议跳过表格，看后面的分析）
假设购买新房用于出租，
| 房价 | $450,000 |
| 首付(20%) | $90,000 |
| 贷款年限 | 30 years |
| 房贷利率 | 5.900% |
供房成本$2740/ 月， 明细如下，
| 月供总计 | $2,740 |
| 房贷本息 | $2,135 |
| 分摊到每月的地产税 | $450 |
| 分摊到每月的物业费 | $75 |
| 分摊到每月的房屋保险 | $80 |
未来三年房租预期如下，
| 月租 2023 | $2,850 |
| 月租2024 （上涨3%） | $2,936 |
| 月租2025 （上涨3%） | $3,024 |
扣除空置期后的年度房租收益，
| Set vacany rate (tenant turn over 18 month average, a month lose of rental at turn over) | 5.50% |
| Effective rental income (gross less vacancy) 2023, 11 months | $29,626 |
| 2024 | $33,289 |
| 2025 | $34,287 |
| Loan and escrow 2023 (paid out) | $30,140 |
| with 3% annual increase in tax/HOA/insurance cost/ 2024 | $33,098 |
| 2025 | $33,522 |
| Principal pay down 2023 | $3,732 |
| 2024 | $4,726 |
| 2025 | $5,014 |
| Set Income tax rate | 22.00% |
| Mortgage interest payment deducted income tax 2023 | $3,876 |
| 2024 | $4,597 |
| 2025 | $4,533 |
| Annual depreciation | $29,527 |
| Optional depreciation tax saving 2023 | $6,496 |
| 2024 | $6,496 |
| 2025 | $6,496 |
| ROI (return on investment) | |||||||||||
| 2023 | 15% | ||||||||||
| 2024 | 18% | ||||||||||
| 2025 | 19% | ||||||||||
| Note: ROI= (Rental income -Loand and escrow payment+principal paid down+mortgage interest caused income tax saving+depreciation caused income tax saving- repair cost(new home set as zero) – property management/ down payment | |||||||||||
|
|||||||||||
| ROI just without depreciation tax benefit | |||||||||||
| 2023 | 8% | ||||||||||
| 2024 | 11% | ||||||||||
| 2025 | 11% | ||||||||||
上面只是简单演示， 实际工作中会考虑的更周密，加入更多变量。
从这个演示， 可以得出如下结论：
- 税收福利可以占到房地产投资收益的一半以上；
- W-2报税的房地产投资人，通过税务优化，ROI可以轻松达到二位数；
- 同一个物业，对不同的投资人， ROI差异可以很大，所以建议通过演算， 科学决策。
另外分享一点，出租房适当的再投入是有必要的，积极维修保养，适当升级，带来更满意的房客，更高的房租，房产升值，走上升螺旋是比较理想的状态。与之相反的是尽量不修，保养也不做，房客不满意，房租打折，房产贬值，这种下降螺旋状态是要避免的。管雪春接手过好几户处于下降螺旋状态的出租房，成功转变进入上升螺旋的例子，欢迎来电咨询Sheldon Guan, 手机号678-448-6148。
WeChat ID: SheldonGuan
