郝地產瞭望 | 投資房下篇——怎樣選擇好的投資房？
在之前的投資房上篇，我們引進了投資舒適度這個概念，對亞特蘭大的投資房市場有了理性的認識。那麼我們在買投資房時，什麼樣的房才是好的投資房？怎樣選擇好的投資房？該投資房下篇告訴您投資房的區域、社區、價位，以及如何選擇和管理租客是決定一個好的投資房的關鍵，並請聽文後相應的郝地產語音講座。
亞特蘭大投資房區域的選擇
我認為大家熟知的老白菜房區域要盡量避免。在前些年投資白菜房的年代，像Norcross, Duluth的南端，Lawrenceville 這一帶,也就是從285高速開始，沿著85高速東北方向上去至104出口，或者說從Chamblee一直到Pleasant Hill周邊，這個區域的房子比較老舊，沒有社區管理的比較多、平均收入水平不高，基本屬於近十幾年來大亞特蘭大北部相對發展較慢的地區。不少人在那裡買便宜投資房，但事實上出租賺錢並不理想。
對於投資新興發展的地區，最近一兩年來發展迅猛的Buford, Sugar Hill等, 也就是85/985東北方向地帶，很多的大中型的老美開發商在這一區域蓋了很多新房，因為亞特蘭大人口正逐漸往這邊發展，這一區域的發展前景好、空間大，我們完全可以去跟進投資。
長盛不衰的北部金三角地區仍然可以考慮。如Johns Creek, Alpharetta, Cumming南端，Suwanee的北端等。眾所周知，這裡的學區好，是亞特蘭大高端群體聚集的地方，人員素質高。雖然在這裡投資成本相對於其他區域要高，如前兩年這裡還可以找到兩千五到兩千八百尺左右的獨立房,大致在23-25萬，現在基本上已經靠近三十萬，而且房源比較少。但是，後期出租管理比較省心，可以很輕鬆地收穫投資收益。
投資要選好社區
所謂物以類聚，人以群分。一個沒有社區管理的小區，房子破舊，周邊環境髒亂差，甚至於當租客搬走的時候，房東要花上好幾萬塊錢去維修才能達到迎接新租客的標準，這是不值的，慢慢你投入的成本就上來了，當年賺的租金，基本都搭進去用在維修上了。
而對於房子狀況來講，現在市場的趨勢是提供拎包入住的條件。不裝修好，不弄整潔客戶就不會買。現在許多客戶搶房搶不到，一是因為房源少，另外也是人們對房子的要求更高了。社區一定是要選好社區，不是越便宜越好。
遠離扎堆投資，不要擁擠在便宜社區或過度集中區。如靠近Pleasant Hill/Old Norcross周邊地區，房子雖然不貴，但是租金收益也不高，有些人甚至分租。很多投資人自己出租房子的，又包水電，又包上網，租金己經壓到很低了，但由於扎堆投資，不可避免的出現互相壓價的惡性循環，你租一千三，我租一千二，你租一千二，我租八百等。其結果勢必造成出租困難以及租客素質不高的局面。這種投資不應是大多數打工族和有穩定收入的投資人所做的事情。
社區要選擇整潔乾淨，比較漂亮的社區，家家戶戶的房子看上去比較舒服，道路、路燈、社區設備等要讓人看上去有一種居住和生活的慾望。當然不見得社區一定要有游泳池和網球場等高端設備。
投資房的價位如何定
價位和投資舒適度是成正比的。正如在Johns Creek核心地帶不可能買到十幾萬的房子出租，而且一個月租金兩千以上。但是在Norcross卻可以十幾萬塊錢就買到一套舊一點的房子,一個月租金八百或一千，但這樣的投資房能不能按時收上租金，租客是什麼樣的人，不能保證。若想在後期維護上和長期收房租上切實可行，通常的投資房價位，我認為應該是在二十五萬到二十九萬之間。儘管這個價位有點高，但是能租這樣房子的租客一定是有穩定的收入，比較好的信用，良好的素質，絕少賴賬，而且還會把這個房子當成自己的家去精心維護。
當然也有人會說我的經濟實力不足，投不了高價的房子，不能為了收租省心就投入那麼多。這種情況我們當然可以投低價房子。買低價房最重要的一點就是房子一定是要整潔乾淨，整個社區同樣要有這種整潔乾淨的面貌，投資人自己開車進去轉一轉，如果到處都是破車，草地沒人管，垃圾遍地，這樣的小區即使再便宜也不要投。
最後聊一聊如何選擇和管理租客
租客也是一個衡量投資房好壞的關鍵，如何選擇和管理租客？要學會利用經紀人。有很多人自己管理房子是因為不願讓經紀人拿走一個月的租金作為工作回報，殊不知自己去找的租戶和眾多經紀人通過專業系統在所在地區里找到的租戶是完全不同的。經紀人會為自己的客戶把關租客的來源，了解他的收入、信用、工作是否穩定等，確保給客戶一個好的租客。付給經紀人數額不高的傭金，但回報是長期和深遠的，這個回報除了帶來好的租客，還包括租客有可能會住一到兩年以上，房屋沒有空置期，他們愛護房子，把家裡布置得整潔，漂亮等，這都很關鍵。如果自己去管理，找租客，不但渠道少，對租客缺乏了解，又不知如何調查他們的信用及工作背景，必然會為以後留下諸多隱患。
還有就是投資房分租，這實際上是一個灰色地帶，法律並不禁止，但不保護這種分租的方式。美國人所定義的租房是指租一整棟房，或一個獨立單元租給一家人，通常租期一年以上。很多物業有這樣的規定，是為了保證小區的安全性和整潔度，不希望小區里經常不斷地換人，那樣整個小區的價值會下降。很多人搞分租，找室友，這是在打擦邊球，以為會增加單位面積的收入，卻不知租客之間產生的矛盾最終會轉嫁到房東身上。另外同一屋檐下多個租客不易管理，經常聽到這個租客提出免去一年水費，那個人租客提出不交WIFI等，這些花銷對房東來說也不小，而且多租客對房子的損傷也大，多數人不會用心把房子維護好，這就好比三個和尚沒水吃一般。
結束語
投資房產並不僅僅是買一個便宜房那麼簡單，相反投資一個不好的便宜房代價可能會很高。很多人可能經常會聽說，「我好朋友的投資房怎麼那麼好，只投入十萬塊錢，一個月就能租一千二！」其實這是只看其表難見其里，再好的朋友，你也不知他們家的經濟狀況和收入，他的頭疼在哪裡，而往往礙於臉面，呈現給你的只是一種表面的光鮮。所以提醒大家投資房產時，一定不能人云亦云，要關注投資舒適度，對區域，社區，房型，價位，和租客等因素一併充分考慮。
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