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亚城的这两个地区 到底是前途无量,还是前途未卜?

如果你负担不起市区里高昂的房价和其他生活成本,也许你可以来到亚城都市区DeKalb县的Doraville和Chamblee,享受几分惬意,获得几分满足。但现在情况多少发生了一些变化,一直以负担低、包容性强而被一些人追捧的这两个地区,仿佛已不再如从前那般友好。

Chamblee 地区潜力无穷的房地产市场

Chamblee地区的古玩店老板 Jerry Margolis(杰里·马戈利斯)刚刚卖掉了他的店铺,房子被出售给房地产开发商Selig Enterprises。

Selig的代表“非常看好该地区”,并将该地区的开发作为公司长期战略发展规划的一部分,目前公司还没有重新开发的规划。Selig也并非唯一看中此地区的企业。

图:不断开发的Chamblee地区

Chamblee市中心的古董街长期以来都是古董店的聚集地。马戈利斯说:“古董店的生意已经不足以支付房租的上涨,而且房租越来越贵,现在已经翻了一倍又一倍。”

Chamblee的“高烧”显然也让邻居Doraville感受到了温度。最明显的例子是Assembly Yards,一个占地165英亩的综合用途项目,位于前通用汽车(General Motors)工厂所在地。官员们表示,在Doraville,Assembly Yards是一系列高端项目中的第一个,这些项目可能会带来经济繁荣,并改变城市结构。

追溯历史可以发现,这些地区有很多共同之处:从农业社区走向繁荣,二次世界大战助推了城市转型发展,走上了工业发展之路,最后工厂规模缩水直至倒闭。

图:Chamblee Dunwoody Road在Peachtree Road下穿过,那里的壁画描绘了该地区的历史。

今天,Chamblee和Doraville的西裔和亚裔人口比例高于亚特兰大的平均水平,这点在当地的商店、餐馆等服务业中都能被体现出来。当你给Doraville的许多企业打电话时,他们会用西语接电话。许多居民称这种多样性是一种优势。

正如一个世纪前一样,Chamblee首先迎来了大规模开发。这一次,不再是军事设施,而是高档住宅和零售商店。

在Chamblee市中心,有一个迷人的历史街区,毗邻MARTA 站。货运列车经常经过这里,新旧事物在这里集聚汇合,旧史新说在这里重新演绎。

近年来,Chamblee的发展迅猛。除了数以百计的高端公寓、公寓、联排别墅和已经完工或规划好的办公空间,现在还有一家Whole Foods超市。Peachtree Creek绿道是一条步行和自行车道,也是另一个卖点,计划最终将Chamblee和Doraville连接到Beltline。

Chamblee市长Eric Clarkson说:“你会看到很多变化,这些变化是基于20多年来的规划而形成的。规划始于本世纪初,目的是将土地利用与交通联系起来。”

Chamblee进行了小区规范,用来鼓励居民步行。

他表示:“Chamblee的价格仍然相对低廉。但随着所有的开发项目的到来,以及人们想要在一个非常适宜步行的环境中生活,租金和房价将很快并持续地上涨。”

在过去两年里,Chamblee的平均租金上涨了16%,是亚特兰大的两倍。去年房价中值上涨了8%。

房价的增长速度让居民恐慌

随着需求的增加,成本也随之增加,人们对价格上涨的担忧也越来越多,这在Chamblee和Doraville,显得尤为突出。

Amy Holmes自2002年以来一直住在Chamblee,她喜欢这里。这个城市的规划给她留下了深刻的印象。与此同时,Amy Holmes和她的邻居们也注意到房价的飙升。她说:“我们都被房价的突然上涨惊呆了。既有房价上涨,也有房租上涨。空气中弥漫着一种真正的恐慌,人们担心自己未来的住房负担能力会是怎么样的。”

与邻近的Dunwoody、Brookhaven和Sandy Springs等地区相比,Chamblee地区的租金最近几年都十分合理。亚特兰大的平均租金为1,379美元,而Doraville的平均租金则低了23.6%,为1,053美元。

图:Doraville和Chamblee各种待建的项目

即使近年来,Chamblee的开发项目越来越多,平均租金已达到1,319美元,还是比Dunwoody便宜5%,比Brookhaven便宜8.5%。Doraville和Chamblee的房价中值也同样低于周边地区。Doraville每平方英尺的标价中值为176美元,而Dunwoody为201美元,Brookhaven为242美元。Chamblee现在已经攀升到了200美元。

与Hapeville、Scottdale和Whittier Mill Village 这些地区相比,Chamblee和Doraville并非是最便宜的。但是Chamblee和Doraville的优势似乎更加明显,交通便利、路网高效畅通,皆位于MARTA的黄金铁路线上。除了MARTA线路,还有Royal(一条私人公交公司)提供Buford Hwy的运输服务。正如政府官员强调,这些便利设施使城市比以往更具吸引力。

联邦机会区是否会缓解中低收入群体的住房需求

在Chamblee的影响下,Doraville试图通过从Peachtree工业大道上去掉“工业”这个词来更新树立自己的形象,尽管大多数人仍然用它最初的名字来指代这条路。

Sandy Chavarria从1998年起就住在Doraville,那时她还是个孩子。十几岁时,她在Buford Hwy农贸市场的自助餐厅工作。她说Doraville并不像Dunwoody或Brookhaven这样以引人注目的城市发展而闻名,但她看到这座城市正在发生变化。“马路上的人越来越多,在MARTA站也能看到很多人。”

尽管如此,Chavarria认为,在物质和基础设施方面发展可以使Doraville受益。但自从搬出父母的房子后,她就在Doraville租房子住,她说:“我在Doraville长大,我想继续住在Doraville,但在我买得起房子之前……真的很难。”

市长Eric Clarkson感兴趣的是通过联邦机会区(Federal Opportunity Zones)来探索刺激住房负担能力的措施。其中一个机会区在Chamblee的MARTA车站附近。

图:Trackside Chamblee距离MARTA车站仅一个街区

到目前为止,Chamblee MARTA车站附近的地区已经出现了专为老年人修建的经济适用房。由非盈利机构Mercy Housing Southeast开发的Mercy Park老年公寓有79个单元,每月以550美元至681美元的价格向62岁以上老人出租。

慈善机构Mercy Housing Southeast的项目开发商Ronit Hoffer指出,附近有沃尔玛(Walmart)和Whole Foods超市。他说:“如果这是一个以交通为导向的发展,如果它就在MARTA旁边,那么你就不需要一辆车,这对低收入人群来说是好事。Chamblee还有很多事情要做,我们正在一步步做起。”

相反,市长Eric Clarkson很高兴Chamblee看到越来越多的高层人员迁入式住房建成,因为该市的大多数住房传统上都是负担得起的,但规模较小。“这一地区会越来越多样化。我认为这非常健康。”市长Eric Clarkson说,Chamblee需要人口密集度。

图:Peachtree Road沿线的旧建筑包括Lenox Cupcakes和Southbound,有着时代浓浓的痕迹

市议员Koontz也希望看到Doraville的人口密度持续增长。她认为,市政府应该考虑如何激励混合收入住房,即外观统一的高档大户型和更基本的小户型相结合,共同开发。

11月竞选Doraville市议会议员的Cohen Morris表示,Doraville市需要保留经济适用房,并在高密度地区开发混合收入住房,特别是在MARTA车站附近。

除了Assembly Yards和Peachtree Creek 绿道之外,市议会还在讨论围绕Doraville MARTA车站开发一个城市中心,因此领导人正在考虑将市政服务搬离密集的市中心。

其实,尚且不提房价上涨这一因素,这两个地区的发展确实令人期待。不过在投资越来越热的大环境下,当亚城所有地区的房价、地价开始变得红红火火,这两个地区还会保持原有的吸引力吗?我们拭目以待。不妨留言给我们,说说你所在的地区房价涨幅如何。

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亚城的这两个地区  到底是前途无量,还是前途未卜?
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