我是如何打破小区管委会无法战胜的神话实例分享

【致谢: 肖宇先生的邀请是本文生成的直接原因， 感佩他对亚城华人社区的贡献以及对我地产经纪业务的支持。同时感谢过去八年里偏爱我、支持我地产经纪业务的亲友客户们，特别感谢本文中匿名的这位客户， 离开了亲们我走不了这么远。】

【免责申明：笔者不是律师，不提供法律咨询服务。本文关于涉事各方的身份信息均已隐蔽。文章仅代表个人观点。】

【阅读指南：本文的目的是市场推广，闲话多多不能免俗。同业朋友建议看“*干货*”标记的部分， 并欢迎留言、分享、讨论。】

【默认语境： 文中讨论的是有HOA的小区，不是所有的小区都有HOA。文中讨论的是独立屋出租房，有些内容在公寓、联排别墅等物业不适用，请自行甄别。】

坊间传闻“房东苦HOA久矣”，在我看来是个悖论话题。HOA全称HomeOwnerAssociation，通常翻译为业主协会。房东也是业主协会的成员，设想一个300户的小区里的某位房东和HOA起冲突， 仿佛是100%自己和1/300自己闹意见， 这不科学呀。可是现实生活中经常有房东站在了HOA的对立面，出租房的房东就更高频了，动不动还被罚款，这究竟是怎么回事呢？

要弄清楚这个问题首先要明白HomeOwnerAssociation（业主协会）， HOA Board（业主委员会， 注意不是协会哟）， Subdivision Management Company （小区物业管理公司）三者都是谁， 相互又是如何关联、相互作用的。这里啰嗦几句很重要， 因为我发现很多网上发言里提到HAO时表达很混乱， 有时指HomeOwnerAssociation， 有时是HOA Board，或指Management Company， 须知道这是三个明确不同的对象。想要解决麻烦，首先要知道麻烦来自何处，不然岂不是英文谚语里说的“bark under the wrong tree”。

1.HomeOwnerAssociation（业主协会）

所有小区业主在签署购房合同的时候， 一定也签署了合同里包含的一份重要文件，名为CC&R（Covenants, Conditions, and Restrictions）, 我打赌您没看吧？ （因为我也没看，如果不是许多年后从事地产经纪行业，可能这辈子都不会看）如果收到HOA罚单，里面会引述一段规定， 因为您违反了此规定， 所以按规定需要缴纳某金额罚款， 等等。 这里引述的规定就是出自CC&R。问：CC&R可以不签吗？答：好问题。下次过户时代亲们问一下过户律师啊。估计不签房子是买不了啦。 又问： CC&R可以改吗？ 答：当然可以。 但需要走程序，难度大， 周期长，需要相当一部分业主都同意（具体看CC&R规定）。 签了CC&R， 恭喜， 您加入了Home OwnerAssociation。

业主协会的主要目标之一是保护物业的价值，这点其实是符合投资房业主利益的。而保护物业价值手段之一是确保小区整体形象，干净整洁，尤其前院草坪维护、灌木修剪要整个小区基本一致。问题来了，出租房的前院往往疏于打理， 导致房东收到HOA警告甚至罚款，这表面上对房东不利，从长远来看，从地产升值的角度来看，对房东是有利的，所以Sheldon Guan会建议房东配合改进，积极沟通，避免罚款。

2.HOA Board (业主委员会)

由业主投票选举产生，行使CC&R赋予的权利。在出租房比例较高的社区，如果业主委员是不到5票当选的， 您不要吃惊， 因为去参加全体业主会议的可能不到10人。这导致了业主委员会的代表性可能出现偏向（本应代表多数业主的意见），决策（处罚）出现针对性，导致公平性动摇， 这是可能发生的事情。所以大家建议积极参与业主委员会的年会（通常也是选举会），是一个解决与HOA麻烦的有效途径。

*干货* 如果您想竞选业主委员会， 有同小区朋友的支持， 但大家都忙、上班、出差、旅游， 无法按时参加业主大会去给您投票，怎么办？ 打印HOA Proxy Vote Form，到小区左邻右舍逐一敲门拜访（类似童子军在小区里卖饼干），交流您的竞选想法，为何您能更好的代表他们的利益，热心为他们服务等等，如果他们支持您，又不能确保去开会，请在HOA Proxy Vote Form上签字，由您代理他们投票。如果登门的时候带点小礼物更好，祝您高票当选！问：到哪里弄HOA Proxy Vote Form？答：具体看每个小区。欢迎来电咨询Sheldon Guan,　手机号678-448-6148。

3.Management　Company（物业管理公司）

被聘请的专业管理公司，辅助业主委员会完成管理工作，提供房地产相关的专业建议（因为委员不一定了解相关规定）。注意是辅助，　最终决策权仍然掌握在业主委员会手中。偶尔有管理公司聘用了缺乏经验的职员，误把自己定位为业主委员会的一部分，对业主言语不恭，忘记了业主、业主协会都是老板。遇上这样的职员，您汇报给他的上级就可以了。如果上级包庇，这样的物业管理公司会被市场自然淘汰的，因为业主协会可以更换物业管理公司。

知晓了以上三点后，可以根具麻烦的不同来源，采用不同的策略。

（注意：为了行文方便，下面文中HOA泛指包括上述三方的集合。）

另外分享一点，出租房适当的再投入是有必要的，积极维修保养，适当升级，带来更满意的房客，更高的房租，房产升值，走上升螺旋是比较理想的状态。与之相反的是尽量不修，保养也不做，房客不满意，房租打折，房产贬值，这种下降螺旋状态是要避免的。管雪春接手过好几户处于下降螺旋状态的出租房，成功转变进入上升螺旋的例子，欢迎来电咨询Sheldon Guan,　手机号678-448-6148。

现在分享一个大家关心的管雪春最近协助客户成功解决HOA罚款的事例。

事情起因其实不复杂，客户出租房的车库门美观未达到HOA要求，因为种种原因（主要是太古了）无法修复，只能更换。客户在HOA要求的更正截止日期前，签订了安装公司，同时把进展通报了HOA。当时是2022年初， Covid19导致的供应链迟滞尚未解决，车库门到货耗时一个多月， 到货后即刻完成了更换安装。

本以为此事已了， 结果在车库们完成安装后不到一个月， 在管理公司的登陆网站上，管雪春注意到此物业出现了一笔违规长达一个月的大额罚款，但网站上找不到与罚款相对应的信函。我即刻通知租客和业主， 注意查收来自HOA的信件， 以便向业主委员会提起申诉（appeal to HOA Board）。但很值得玩味的是，这封“神秘的“罚款信直到如今问题解决了都未曾得见。（后面复盘还会讨论）

在等待HOA从未寄出的罚款信的同时，我方也积极联系小区物业管理公司，解释车库门更换延迟不是因为业主主观原因造成的，而是不可抗力导致，请求取消处罚。期间发了电子邮件，邮局信件，我还把相应文件上传到了管理公司网站。对方始终不回复。

又过了一个月，房东收到来自某律师事务所的律师函，受小区业主委员会全权委托，催收上述的大额罚款，以及律师的服务费。信函很专业，也很正式。

*干货* 如果收到律师函催款，言明如果在规定的期限内HOA未收到付款，会向法院登记该物业留置权（lien against the property），该如何处理？

考虑到罚金与整座房子的价值相比较还是很小的， 为了避免将来卖房时遇上麻烦，我方在规定的期限内全额支付了律师函索取的款项。

问：罚款能不能不交？　答：如果是刚收到HOA寄来的罚单，通常罚单里有如何申诉的指南，如果有需要应尽快申诉。申诉期间可以先不交罚款，等结果出来再说。如果是收到律师函催款，要慎重对待，如果有相熟房地产业内朋友的，可以咨询一下他们的意见。我在网上看到大多数专业人士的建议是按律师函索取的支付。又问：Lien有什么麻烦？答：设想一下，将来某天您卖房，好不容易谈好，与中意的买家签订了房屋买卖合同，计划３０～４５天后过户。过户律师做房屋产权调查，发现有HOA Lien, 联系您,请与HOA把这个问题解决，否则过户可能无法继续。您发现如果想如期过户，与HOA走法律程序，时间根本不够。怎么办？分享一句英文谚语“bite the bullet”.

无论是谁交了这么一笔罚款，肯定是不乐意的。我非常理解业主客户的郁闷， 和客户通着电话，脑袋里总是浮现电影《秋菊打官司》的画面。话说HOA罚款金额真有多巨？其实还不够钱买个包包。但真的很影响心情， 因为冤啊。所以我方决定走法律程序。众所周知告赢HOA希望不大，但好歹要恶心他们一下， 把好心情找回来。

因为我们走法律程序的既定目标是找心情为主，经济利益为辅， 所以也没有麻烦律师，决定DIY (Do It Youself),  拉丁文 Pro Se (下面法院表格上会有出现)。

第一步是要搞清楚HOA注册地址。下面是佐治亚州政府网站，在企业注册页面搜索。

https://ecorp.sos.ga.gov/BusinessSearch

接下来确定该地址归属哪个Magitrate Court ，每个郡都有，告错了法院好像是不退钱的。下面是Fulton County Magistrate Court 的网站。

https://www.magistratefulton.org/

Covid之后能在线上解决的业务都搬到网上了， E-Filing ， 太方便了。 发现在家里电脑上就可以把HOA告了，我的客户心情转好。

接下来填表。总共就填过两张表。 我们这个属于“small claim”。网站的解释很详细。

https://www.magistratefulton.org/175/Small-Claims

https://www.magistratefulton.org/DocumentCenter/View/1225/Statement-of-Claim-

填表其中有一段“brief statement”比较关键， 要用尽量少的词汇把问题原委交代清楚。

第二天我们就收到法院回执邮件，有了Case number， 这算是成功立案了。目前花费60.

接下来需要安排送达服务（serve），把立案了的法庭文件送达HOA。表格如下：

https://www.magistratefulton.org/DocumentCenter/View/567/Marshal-Entry-of-Service-Small-Claims-PDF

警察登物业管理公司门（我们这个HOA注册地址与物业管理公司相同）， 要求签收法庭文告，可能对方前台已经签了，又觉得干系太大，还是找来高管（VP）重新签名（我们从寄回来的原件都可以看到签名处慌乱修改，发着颤抖的波浪线的笔迹）。想象一下对方当时的心情…到这一步我感觉客户的好心情已经全部找回来了，案子怎么样似乎都不重要了。所以后来得知小区物业委员会全额退款，高兴的中了彩票似的。

给这位警官点赞，太给力了，这50元花的太值了！

*干货* 这里复盘一下为何我们始终没有收到过物业管理公司的罚款通知信？想通之后不得不佩服我的这些同行高明，神仙在打架，两边都开罪不起，还能不让人家躲着吗。

本来原计划写到这里就可以结尾了，又接到一个电话，是一位已经与HOA缠斗了四年的业主。这通电话让我思考良久，所以下面写些不成熟的想法，权当用作抛砖引玉吧。

我们旅美华人，尤其第一代移民，儒家思维的底层编码时不时会在思维逻辑和行为上冒出来。儒家讲“理”，轻“利”。

大家要意识到，对于土生土长的美国人包括华人第二代，“利”应该是高于许多儒家的“理”的。

我在业主与小区物业的冲突管理中看到了“理” 和“利”优先级的冲突。

作为房地产顾问，我的工作目标是客户的经济利益最大化，是“利”，而不是“理”。“理”通常是律师关注的范畴。

业主与小区物业的冲突最好是斗而不破，这样符合双方的长期利益。毕竟业主自身也是业主协会成员，小区漂亮整洁，物业升值，大家都乐意。法律手段只是在业主与小区物业的冲突管理中一个有力的工具和最终不得已的选项。我的客户在收到小区业主委员会主席的电话道歉后，双方已经和好如初了。为此番冲突管理画上完美句号。

【篇尾语】美国的司法体系是公共资源，法庭费用低廉是因为有纳税人的钱补贴。 拜托亲们不要滥用公共资源，看完本文后，一遇不高兴就告票乱飞的，特此声明与我无关。但如果因为看了本文，多了些华人当选小区业主委员会委员，功劳要算我一份。

By:管雪春 (Sheldon Guan)- Georgia Licensed Real Estate Agent/ Consultant

Cell：678-448-6148

Date: 1/28/2023