房地產交易中的遊戲規則

近代社會，很多遊戲規則都是西方人制定的，房地產交易的法規也是如此。

這是一篇針對房地產經紀人寫的心得，專業性比較強，術語比較多，還不得不中英文混用，不容易讀懂。

公平無歧視住房法Fair Housing Laws就是房地產交易中的「遊戲規則」之一。

因為篇幅的關係，我們不能在這裡長篇大論地討論Fair Housing Laws，我們只討論它在房產上市方面是如何運用的，搞清楚這個「遊戲規則」是怎麼玩的，其次才能談到如何遵守。

如果你連「遊戲規則」是什麼都不知道，可能你糊裡糊塗的就違反了規則、撞了紅線。

我們知道，每年Georgia Association of REALTORS®都要請律師修訂房地產文件，我們稱之為GAR Form.

2021年的F101 – Exclusive Seller Brokerage Agreement 版本和去年2020 的版本有很大不同。

FMLS Listing has 3 statuses: Register, Coming soon, and Active. FMLS具有3種狀態：註冊，即將推出和生效。（註：Coming soon 只有15天期限。）

1) For Listing Sale上市銷售：

F101 – Exclusive Seller Brokerage Agreement – 獨家賣方經紀協議

Starting Date is the date you need to create a Transaction and upload the Exclusive Seller Brokerage Agreement within 72 hours of binding to Paperless Pipeline.

開始日就是《獨家賣方經紀協議》簽字生效日，要求您在公司的無紙化管道創建交易並在72小時內上傳協議。

（註：Paperless Pipeline 無紙化管道是我們公司為經紀人提供的交易平台網頁，所有的房產交易都要在這裡創建並上傳合同、文件。）

Marketing Commencement Date is the Active date, you need to list on FMLS within 48 hours to avoid a fine. 營銷開始日就是生效日，您需要在48小時內在FMLS上市，避免罰款。

Ending Date is the date the Exclusive Seller Brokerage Agreement goes to expire.

結束日是《獨家賣方經紀協議》到期的日子。

If you made a Coming soon Sign in the front yard of the house or Facebook for advertisement, you need to list ASAP to FMLS within 24 hours to avoid a fine.

如果您在售房屋前院插一個即將上市的牌子或在Facebook里做一個即將上市的廣告，則需要在24小時內儘快在FMLS上市，避免罰款。

2) For Buying / Purchasing 對於購買

Resale: As per policy and procedure, all binding agreements are required to be uploaded within 72 hours of binding to Paperless Pipeline. 二手銷售：根據政策和程序，所有具有約束力的協議都必須在簽字生效後的72小時內上傳到公司的無紙化管道。

For a New Construction對於新建築：

Since the Contract is from Builder / Seller, you can create a Transaction in Paperless Pipeline first, and add a note/comment/email screenshot as pdf file there to indicate the Singed Contract by the Seller is coming soon. Once an Exclusive Buyer Brokerage Agreement is signed, you have 72 hours to upload it.

由於合同來自建商/賣方，您可以先在無紙化管道中創建交易，然後在其中上傳便箋/注釋/電子郵件屏幕截圖等pdf文件，以表明賣方即將簽署合同。在與買家簽署了《獨家買方經紀協議》後，您將有72個小時的上傳時間。

If a Seller wants to sell his house but does not know when his house is ready on the market and what price is. You can write TBD (To Be Decided) on the fields of Listing Price and Marketing Commencement Date. 如果賣方想出售他的房屋，但不知道他的房屋何時能準備好上市的具體日子？價格是多少？您可以在「掛牌價格」和「營銷開始日期」欄位上寫TBD（待定）。

After the seller is ready, you can write F728 Amendment to Brokerage Engagement to update them.

當賣方準備好後，您可以編寫F728《經紀業務修正案》對《獨家賣方經紀協議》進行更新。

Once the Exclusive Seller Brokerage Agreement is signed you have 72 hours to upload it to Paperless Pipeline. 一旦簽署了《獨家賣方經紀協議》後，您將有72小時的時間將其上傳到無紙化管道。

因為同合都是英文的，所以用英文表述比較直接，中文做輔助翻譯。

啰啰嗦嗦寫了這麼多，就是想告訴大家，一旦你簽署了《獨家賣方經紀協議》，你就要在Marketing Commencement Date 指定的時間，48小時之內在FMLS 公開上市，不允許留在經紀人手中長時間不上市，這主要是防止「暗箱操作」。

尤其在當今房源少、房市火爆、賣方市場的情況下，時間越短，「暗箱操作」的可能性越小。

Allowing buyers to view the property before the “Active” date is a violation of Fair Housing Laws.

允許購房者在「生效」日期之前查看房產是違反公平無歧視住房法的。

大家應該公平競爭，共同遵守房地產中的遊戲規則：公平無歧視住房法Fair Housing Laws。

各房地產公司的Broker，FMLS，Georgia Real Estate Commission (GREC)就是這樣的監督機構。

以上知識（英文）來自於我們公司的Broker，願意與房地產經紀人分享、交流、共勉。

下面是經紀人在FMLS Matrix 上市一棟房產的操作步驟，如果你不是房地產經紀人，可以忽略不看：

Login FMLS 在Matrix 下面找到 My Listings

在Matrix 點擊Add/Edit 打開Input

你可以先Register 一個可能上市的房產

或者在這裡Edit existing Listings 編輯你已經Register 一個可能上市的房產

你就可以Modify Property 一個Residential Input

按照步驟一步一步填數據到所對應的格子里

注意：當你不打算馬上Coming soon, and Active 時，你要Save as Incomplete

在Manage Photos 里上傳你整理好的照片

當你Save as Incomplete，系統就會有一個提示：Input Succeeded

系統會產生一個Listing

你可以打開查看，系統會告訴你，這是一個Incomplete 的Listing

當你下次打算要發出這個Listing, 你可以選擇你已經存下的Incomplete 的Listing

有Coming Soon or Active 這2個選項，你Submit Property 這個Listing

系統就會告訴你Input Succeeded

這時你再看你的Listing Status 就從Incomplete 變成了Coming Soon

（注意：Coming soon 只有15天期限。）

在你選的的Coming soon 的那一天，系統會自動激活這個Listing, Status 就從Coming Soon 變成了Active 了。

 

當你在FMLS 上了Listing, 並且要Active 了以後，如果不是Active, 沒有正式發布，那別的網站看不到，只有FMLS 網站的Member 可以看見。

你在FMLS Listing Active 後，你Login 進GMLS 網站，然後你打開Tools-> Ditto, 按照它裡面的步驟去做，就可以把FMLS 上的數據拿過來了，可能要加幾個GMLS 特別的數據填寫好後，就可以發布在GMLS網站上了！

 

How to input a listing in FMLS & GAMLS

https://www.youtube.com/watch?v=GjCwlQ3nYwg&t=1211s

看看上面這個視頻，如果你前面的步驟都會了，只要看視頻結尾的一點，大概最後5分鐘片段就可以知道，如何從FMLS 上把數據用GMLS 網站打開Tools-> Ditto拿過來，在GMLS網站上顯示了。

（全文完）

本文作者：亞特蘭大資深房地產經紀，著名網路房地產知識撰稿人Willy Rong。

willy.rong518@gmail.com

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