答疑解惑 | 亞特蘭大的房產的基本持有成本有多少？賣掉後要繳納多少稅費？

最近小編夢堯在後台又收到了一些朋友的提問，覺得挺有意思，應該可以和大家一起討論一下。所以決定再寫篇文章來分享。

先把收到的朋友們的提問貼在這裡：

在亞特蘭大一套房產的持有成本是多少？公寓和別墅從持有成本上看有哪些差別？

如果一套投資房房產業主持有了五年，買入和賣出之間賺了十萬美元，要繳納多少稅費呢？

今天小編夢堯就圍繞這兩個問題，跟大家一起來討論分享一下想法。

首先先回答第一個問題，在亞特蘭大一套房產的持有成本是多少？公寓和別墅從持有成本上看有哪些差別？

簡單總結一下，基本上持有成本就是以下幾個方面： 小區物業費（HOA）相關，維護維修,保險,和房產稅（property tax）。

1. 小區物業費 （Homeowners Association Fees and Assessments）

通常每個月都要支付，花費也是各不相同， 每個月從一百多到四百多美金都是可能的。主要是維護外部的一些公共設施，或者小區的綠化，除草，鏟雪，有一些小區還包含了垃圾費，水費等等各不相同。尤其是townhouse或者condo的話，基本上房頂的更換，會所游泳池，健身房的維護打理，還有一些reserve fund都是要考慮在內的。

一般通常single family的HOA會相對比condo的HOA低一點，因為condo的HOA承擔了更多的職責和任務，基本上外部的一切管理都不怎麼用業主自己負責，業主只要負責好自己室內的就行了。

2. 房屋日常維護（maintenece）

比如水管漏水，房頂漏了， 空調壞了之類的，雖然很不情願發生，但是遇到了確實也很難逃避。不論是single family和condo都是要考慮日常維護支出的。不過區別就是多少會有所不同。

condo通常來說業主自己花的維護費用會相對低一點，因為外部的公共空間都是HOA包括了，房頂漏水了也都是HOA一般去組織去修繕，不用自己額外花錢了。不過像洗碗機，空調，冰箱這種室內的業主自己的東西的維修費還是要自己負責的。

3. 保險（home owner insurance）

一般貸款買房， home owner insurance是怎麼都逃不掉的，不然銀行也不會給貸款。

single family的保險費，一般根據房子的位置，大小，建築時間，配套設施等等來決定。

condo的保險費，有很大一部分取決condo本身自帶的保險（包含了公共部分）當然這一部分每個月業主支付的HOA中也包含了這部分的保險了。 同時，業主也要對自己的unit再單獨買一份保險，是針對自己房子內部的保險。（因為外部的HOA都承擔了）

所以，從這個角度看，single family一般的保險比condo的要貴，因為condo業主只需要買內部自己unit的保險那一部分。

4. 房產稅 （property tax）

不論是single family或者condo，都要支付房產稅。有的時候同樣價錢的single family和condo房產稅一樣，有的時候，根據所處位置，社區的不同，有時候市區里的condo 會比 同樣價格的郊區的single family 房產稅率高。

亞特蘭大整體房產稅比較低， 基本上在1%-1.5%之間。而且是通常是針對市場估價的40%進行徵稅的，相當於給打了個折扣，這點比西海岸那邊要划算很多。

整體來說，對比single family和 condo的花費，可以說是羊毛出在羊身上，condo 的業主HOA交的多，那麼其他的的比如保險，日常維護相對來說花費就能少一點，single family的HOA低，那麼很多維護費用和保險費都要自己額外承擔，開銷就會大一點。對於一些喜歡旅遊，經常出差的人群來說，condo會比較適合適合，因為不需要自己花費精力去打理。 如果是有孩子的家庭，可能更喜歡single family，因為空間更大，還有前後院可以活動，而且不需要跟別人share一堵牆，彼此不受干擾，隱私性更高一點。

對於投資的出租房，持有成本其實也差不多，不過支出方面又會稍微相對複雜一點，不過整體也換湯不換藥，這裡我還套用之前的瀑布式來展示一些支出。

投資者（你）在瀑布的最底端

1. 收租金(Collect rent)

2. 經營支出(Operating expenses payment)：稅、保險、日常維修費等等

3. 資本支出（Capital expense payment）：更換房頂、暖氣空調等等

4. 貸款支出（Mortgage payment）

5. 收入所得稅（Income tax payment）

6. 投資者（Pay owner /equity partner）

持有成本本身是沒什麼差別的。

只是，出租房額外需要考慮的，影響cash flow的一些支出方面包括Vacancy Loss（空置成本， 因為有時候房子不一定全年十二個月都是出租狀態，比如新舊租客交接過程可能會有間隔），同時還要考慮Operating Expenses（營業支出，包括房產稅，保險，管理費用，維護維修，物業費等）。這裡的管理費用，是委託給專門的管理公司而支付的成本，當然，如果自己管理的話，就沒有這筆支出了。

還有一個需要注意的是收入所得稅。 出租房收的租金也算是個人收入所得，自然要交稅。tax rate是根據人或者家庭的收入而定。而income tax 其實是按照taxable income收，比如您的投資房的租金一年為20k， 但是同時有其他expenses，還有appreciation，有的人貸款購房的話，interest的部分也是可以抵稅。其實七扣八扣下來，taxable income可能不到10k。 Taxable income乘以tax rate才是每年要交的income tax。這也是地產投資的好處。

接下倆是第二個問題，業主持有了五年投資房產，買入和賣出之間賺了十萬美元，真正能到手多少錢呢？

五年後，您賣掉了投資房(假設在Alpharetta， GA 花20萬買的，30萬賣掉)，賺了10萬 （capital gains）這部分自然也是要要交稅的。分兩種情況假設

1. 您年收入7萬，已婚。（其他的變數比如401 contribution，IRA contribution等等都會對稅額產生影響, 目前暫且把這些變數輸入定位0）

10萬的capital gains，Federal tax rate大約為 15% (capital gains marginal tax rate: 15%)， 即$10,287，state tax 6% 為$6k，因此所交稅額約為$16,287

2. 您年收入2萬，已婚。（同樣的在Alpharetta，GA，20萬的買的，5年後30萬賣掉。然後401 contribution，IRA contribution都為0）

Federal tax rate約為2.79% 即 $2,787， 再加上state tax 6% 即$6k, 因此所交的稅額大約為$8,787。

註明：

以上具體計算是參考網站： https://smartasset.com/investing/capital-gains-tax-calculator#FHogdyBOIC
大家可以自己試著多調整變數，看看結果會有什麼不同

當然了，這兩個例子是為了說明每個人情況不同，繳納的capital gains稅額也相應不同。小編夢堯這裡只是大概舉個例子，同時參考現成的網站的計算，簡單說明一下。當然具體情況，還是建議您諮詢專業的CPA，相信他們能為您提供更專業細緻的服務幫您解決具體問題。

題外話

更多的投資者選擇1031 exchange，也是根據同類財產交換法 (Like-Kind Exchanges)， 賣家在出售原有房產後購買價值更高或等值的同類型房產，那麼交換過程中的資產利益得失不予承認，不用繳納其過程中產生的資產利得稅。需要注意的是1031雖然是緩稅，不是免稅，但在金錢越來越貶值的情況下，同樣的稅款越晚交越合適，變相的是種資產增值。

千篇一律的結束語，希望大家把握好投資時機，理智合理的計算，爭取早日達到財務自由！以後如果有關於房地產買賣或者投資的問題，歡迎大家聯繫小編(微信號Margaret_Z1)或者掃描關注我們的公眾賬號獲取更多咨訊。

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