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投資小白如何開始房地產投資?

-寫給地產小白看的,資深地主可以跳過-

想投資房地產,很多人一臉茫然,覺得矽谷房價是天價。想買房,沒錢怎麼辦?看別的地主月月有錢進,又好心動。

囊中羞澀的投資小白也能開始投資房地產?真的假的呀?

我們化整為零來探討一下。

首先,弄清楚你的投資預算(手裡的錢有多少?)

矽谷地區房地產按價位可分為低中高三個段位。2016年開始以來,100萬左右的中端房最受大家歡迎。迫於三藩房價壓力,東灣的低端房子也比較火爆。

但是別忘了房價越高,購房後需要的維護費,地稅(適用於獨棟房),物業管理費(適用於公寓/康斗)會相應越高,當然租金(若用於出租賺租金的)也會越高。選合適自己的段位才會遊刃有餘。

其次,槓桿利器要學會用

想買房,沒錢怎麼辦?

世界上大多數人都沒錢。身處信息時代立足矽谷的好處就是沒錢可以借錢。美國從中國借了那麼多錢,沒說什麼時候還,還厚著臉一直借。所以想投資買房,貸款是一個非常划得來的選擇。

以下分析是說給自己人聽的,像萬達(幾個月前在矽谷現金買了個3000萬美元的樓,現金啊)那樣的自便。

大家都知道錢是會貶值的(就像某幣兌美元去年8月以來一直在貶),眼睜睜的錢就沒了。假如10年前貸款100萬(20年期)買了一套房子(先不看房子本身的升值問題),由於通貨膨脹等問題,10年前的100萬購買能力放到今天至少等於400萬吧(最少翻了4倍吧)。此20年期間連利息在內一共要還銀行200萬左右,那是否意味著貸款人從這筆交易中賺了?

對於投資收益率能超過貸款利率的人來說,這就是借用銀行的槓桿把利益擴大化了,還款期限越長越好、本金還的越慢越好、越晚還款越好。

古人云:「富人貸款越富,窮人存錢越窮。」

在美國貸款非常容易(以房產本身做抵押物的抵押性貸款),加上美聯儲考慮到大局而推遲升息,才不到3.5%(30年)的貸款利息,想想還有點小激動呢。

那麼問題來了,我不是美國公民,沒有綠卡,就拿個旅遊簽證也能貸款???

Yes!!!美國眾多銀行開始了各種針對外國人的貸款項目,拿著工資單,信用卡公司出的證明就這麼簡單。額,利息會高一點點啦。而且有工作簽證的話,可以和美國人一樣享受3.5%利息。

所以買個100萬美元的房子,首付25%,出租整套的話,還完貸款,還可能凈賺1500美元租金。

貸款不是還要首付嗎,連首付都沒有,是不是真的沒希望了?

噓,加到群里,我悄悄告訴你:做FHA loan,只要3.5% 首付嘿嘿如果不介意付點mortgage insurance premium.

首付也沒有的話怎麼辦?

趕緊跟群主daydreamer買bond。

嫌時間太長,考慮兩三年內買房的可以考慮REIT,看到回報率之後說不定就不想買房了,直接做REIT長線賺大錢去了。

REITs的核心其實很簡單,就是將有固定租金收益的物業資產打包上市證券化,讓普通投資人都能投資分享物業的租金和增值收益。

普通房地產投資者往往會認為,在美國所謂的房地產投資也就是購買整棟房屋。但矽谷多處有rent control,出租房的cap rate才5%,那麼房地產的投資回報率並不高。

REIT的歷史和種類我就不多說了,關鍵知道它怎麼幫你賺錢就行了。REIT收益主要來自於租金的高派息率。只要租金及出租率不出現大的波動,收益都是很穩定的。加上法律規定,REIT每年要將90%的收益分給股東,年平均派息率高達7—8%。特別值得注意的是,REIT基金經營物業所獲得的租金收益可以免交所得稅,這最大化地增加了REITs的整體收益率。

美國REIT主要投資標的還是辦公樓、商業中心、醫療中心這樣的非住宅物業。租金收益高而且穩定。你租房子,租客可能會不繳租金,一個學校租用地產,總不會不給錢吧。所以你買了REIT,擁有這個物業的一部分權益,上面這個例子里的學校繳了租金,你立馬就會得到錢。回報率大於股票,風險卻小於股票。

還不止這些……

1.投資門檻低,因為只是獲得物業的一部分權益,所以屌絲也可投幾萬或十幾萬。

2.流動性好。REIT都是標準化的權益證書,所以在二級市場很容易出售。一套房子可不容易轉手啊,大家都明白的。

3.運作方式:由負責提供資金並組建資產管理公司或經營團隊進行投資運營。不用擔心當散戶被宰,也不用擔心當地主操心,更不用擔心被騙,因為租金收入、利息收入都是比較透明的,支出方面也有章可循,其他的有法律保障,而且每季都要進行信息披露,因此投資者要預測其收益也會比較准。

(我不是realtor,也不做REIT, 不夠想打聽利率/做refi和cash out的可以問我。)

本文作者簡介:建築金融雙碩士,畢業於世界知名大學。設計作品曾被刊登在Abitare雜誌,San Francisco Chronicle等媒體,獲過國際小獎,寫過設計專欄,當過專業攝影師,在美國加州和歐洲有多處作品。金融方面,兼職於灣區最大貸款經紀公司和某科技私募startup。沒事喜歡volunteer和投資房子。

lilyzhang

本文由【亞特蘭大生活網】整理編輯,原文轉自daydreamer的投資錦囊袋,若有侵權敬請聯繫我們;圖片取自網路,版權屬於原作者。轉載請註明出處!

小編

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