房屋租金收入報稅季節的準備事項
2018即將拉下帷幕，各位亞特蘭大的地主今年一定斬獲甚豐吧。去年看了我的帖子的地主們，今年一定已經把出租房的成本支出總結出來了，好及時向IRS報稅。但是這裡還有很多新朋友，可能沒有看到我以前的介紹，那麼今天我就再來炒一下冷飯吧：
每套出租房都會發生各類費用，如何歸類如何定義非常重要，能減免的不要漏過，不能減免的千萬不要自作主張擅自抵扣。下面講講我所了解的一些情況，我每年都找專業會計師報稅，和他長談一次，了解原委保持充電。我下面寫的也僅限於自己的理解，如果有不全面或者失誤之處，請大家務必指正。
做租金收入的報稅表是schedule E,大家可以網上列印一份。可以看到租房成本被分得很細.
對我們小地主來說，有下面幾樣是常規的,我就我的理解這裡大概做一下解釋：
Advertising：為了出租房屋在報紙網上登的廣告費。
Auto and travel expenses：屋主如果是國外買家，因為處理房產而產生的機票和住宿等開銷也是可以抵扣的。具體哪些項目和額度請諮詢您的會計師。
Cleaning and maintenance：清潔維護的費用。
Commissions：比如在MLS上登listing需要給代理的傭金。
Depreciation：房屋的折舊，房齡在27.5年之內的，將房屋(不包括土地)的估價除以27.5 就是每年可以抵扣的折舊。這項非常重要，現在可以幫助你抵稅。而且你如果不清楚而沒有抵稅的話，其實你以後賣的時候，IRS還是會按抵稅後的成本來算你的盈利的，所以千萬不要漏了。
Insurance：房屋的各類保險。
Legal and other professional fees：顧名思義，因房屋而產生的法律和各類專業費用，比如驅趕欠租房客的費用等。
Local transportation expenses：本地交通費用。這個你需要將每次因為出租房而開車產生的里程數做原始記錄，一年總計後以每mile 55美分成本按年抵扣。比如我其中一套出租房去年發生的里程數是500邁，那麼500 X 0.55= 275刀就是可抵扣的travel 成本。 這項如果是自己做稅的可能因不了解而遺漏。
Management fees：房屋如果交給物業管理，而產生的費用。
Mortgage interest paid to banks, etc：房屋貸款。
Repairs：維修房屋的費用。
Supplies:為房屋購買的用品。
Taxes：地稅。
Utilities：水電煤氣之類的。
Other: 可以把購買的home warranty放在這項。
由上可見，成本的記錄是很細分的，不要把不同的費用都放在一起，一份SCHEDULE 可以做3套房子，每套的費用都分別列出的，也不要把幾套房屋的費用加在一起。所以即使是請會計師報稅，也要事先自己歸類好，把數據帶去讓他們幫你輸入相應的項目。
另外還要注意的是，如果為房屋做了裝修，這個費用不是一次性抵扣的，應該按不同項目分不同的年份進行抵扣。比如換地毯刷油漆分的年數和換屋頂都不一樣的，這個要請教您的會計師了。
看了上面的解釋，大家應該明白了，報稅雖然是每年一次，但是成本記錄是應該每日一錄的，或者說一旦發生費用，馬上要做個原始記錄，這樣年終總結就比較容易做了，呵呵。
我一般是做一個EXCEL表格，把各類原始費用每筆登錄，年底再做歸類，數據總結好後帶去會計師那裡，這樣會計師，IRS和我就皆大歡喜了，呵呵。
最後再強調一下，所有上面的數據，都需要保留髮票，即使是里程數，也要做好原始記錄，起點終點裡程數都要記錄。這樣萬一IRS抽查小業主登門請喝茶的時候，你就能沉著冷靜心不慌了。呵呵。
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