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我想有個房,可是我不想被 IRS 拿走我的錢 | 美國房產投資最全稅務指南

在美國投資房產相對中國複雜很多。很大一部分原因來自美國國稅局 (IRS) 的繁瑣稅務政策。好不容易選好了房,買了!可是,買房賣房如何合法規劃避稅,出租房如何合理從稅務角度利益最大化,你準備好了嗎?

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一. 買房準備

我想有個房,可是我不想被 IRS 拿走我的錢 | 美國房產投資最全稅務指南

作為一個精明的買房族,從開始準備買房起,你就要計劃怎樣最大化的減少你將來需要繳納的稅額。

簡單來說可以從以下幾點出發:

用途:是否用於自住,還是用於出租從產生現金流

時間:是否在不久將來打算賣掉,是否期待升值

身份:是否是美國稅務公民(不同於移民法律規定的美國公民)

債務:是否考慮資產保全,或房產債務與個人分離。

為何要考慮用途?

因為房屋的用途關乎到你需要與什麼稅表打交道,關乎哪些支出減免你可以使用,哪些憑證文件需要保存或記錄以待報稅時使用等等。同時你也需要考慮以什麼形式來擁有房產,能更好的實現你的用途。

房產的主要擁有形式:

1、個人直接擁有

2、公司形式擁有

從報稅結果上來講,兩種方式並沒有明顯的區別,公司形式擁有會更麻煩一些,需要多填幾份表格,但好處是公司投資的房產出現意外時個人可以規避相關的法律責任。

為何要同時考慮賣出時間和用途?

美國「主要住宅」 (Primary Residence) 賣房可以享受 $250,000(單身納稅人)至 $500,000(夫妻納稅人)的免稅額。簡單來說就是,你的房子賣出時若是增值了,只要滿足以下幾個條件便可以免除增值稅:1) 必須是你的「主要住宅」,2) 持有房屋所有權5年,3) 在賣房前的5年內至少有2年住在這裡。而且呢,每一次房屋買賣的間隔不能少於2年。是不是很簡單?下面我們來舉幾個例子:

1、A君買了第一套房子作為主要住宅,自住2年,出租3年,然後賣出賺了25萬。那麼,這25萬增值完全免稅!

2、B君買了第一套房作為主要住宅,自住1年,出租三年,搬回來住1年,然後賣出賺了25萬。買房後自住不到兩年導致「主要住宅」動機被損,第一年的自住在出租三年後不再有效,那麼只有最後1年自住有效,而 IRS 就搞出了個案例說是按最後自住的1年/2年的比例來計算增值稅。於是B君按照比例12.5萬的增值需要繳資本利得稅(Capital Gain,稅率15%),也就是在他的 Schedule D 上白白供上$18,750的稅!

3、C君買了第一套房子作為主要住宅,自住2年,出租4年,然後賣出賺了25萬。雖然他一共自住了2年,可是他在賣房前5年內並沒有滿足2年自住這個條件(第1年自住是5年前),居然整個25萬增值全部都要交稅,也就是$37,500資本利得稅。

4、D君買了第一套房子作出租使用。出租3年後,搬入房子自住2年,然後賣出賺了25萬。雖然他一開始動機並非自住,可是那都不是事,關鍵只要他在賣房前5年內滿足2年自住這個條件,所以變賣房子的25萬增值稅全免了。

5、E君買了第一套房,自住兩年,買了第二套房並搬入,第一套房開始出租。三年後賣掉第一套房賺了25萬,同時買了第三套房,第一套房的25萬增值免稅。這一年,D也搬入了第三套房居住並將第二套房出租,兩年後,他賣掉第二套房,哇,又符合了所有免稅條件。也就是說,這個優惠可以循環使用。如果你對這個優惠有所了解,可能會想到傳說中的1031同類交換 (Like-Kind Exchange),我們稍後再細說。

除此之外,還有很多其他政策都會影響到你與房地產稅務的關係,在此就不一一列舉了,小編想說的是,想合法合理避稅,買房整體規劃很重要!

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我想有個房,可是我不想被 IRS 拿走我的錢!

二. 購買房產

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買房成交後你一定會收到一張「房地產交易完成單」 (Closing/Settlement Statement),俗稱 HD-1,裡面記錄著詳細的結算時間,房產地址,以及所有完成交易的費用列表。你一定要保留好它,因為它決定了你賣房時和計算增值稅時的房子成本 (Basis)。上面有買賣雙方交易金額明細,但你只需要關注買方 (Buyer) 的明細即可。你的成交費用 (Closing Costs) 包括傭金 (Commission),產權費用 (Title Costs) 等等都可以加到你的購買價格上增加房子成本。

比方說,房子買價50萬,你的 HD-1 表上顯示各種費用2萬,那麼賣房時你的成本就是52萬,這樣增值部分就減少了2萬。若是以公司名義買房,你的成交費用 (Closing Costs) 以及貸款費用 (Loan Fees) 需要計入無形資產,然後按貸款時長來攤銷(類似折舊)。

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三. 房屋運營

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房子到手後,業主就要考慮收入支出將如何影響到你的繳稅額了。那麼你可以享受哪些有房一族的優惠政策呢? 接下來我們就來看看哪些費用是你可以利用起來合理減稅的:

1、房貸利息和點數 (Mortgage Interest & Points)

房貸利息可以放入 Sch A 分項扣減額(適用於自住)或者Sch E(適用於出租)來抵扣你的應繳稅收入 (Taxable Income)。不論納稅人是新買房或是申請重新貸款 (Refinance),頭幾年還款中的高比例房貸利息都可以為你省下不少稅金。

2、房貸保險費用 (Mortgage Insurance)

這項優惠對美國低收入房主而言比較重要,因為他們往往無力自付高額的首付,必須在房屋凈值增至20%之前購買個人房貸保險,而這部分費用可填入 Sch A 分項扣減額(適用於自住)。因此,一旦你的調整凈收入 (AGI) 高達 $109,000 (夫妻納稅人)或 $54,500(夫妻分開納稅或單身納稅人)則因為收入過高而不能再享受這個優待。

3、房產稅 / 地稅 (Property Tax)

你支付的地方與州的房產稅可放入 Sch A 分項扣減額(適用於自住)或者 Sch E(適用於出租)來抵扣你聯邦稅和州稅。唯一不同於第一年的是它不再藏於你的 HD-1 中,你會收到單獨一張資產稅單 (Property Tax Statement)。

4、意外損失 (Casualty Loss)

這一點是很多人不知道的。例如洪水把房子沖毀了,房子虧損50萬,保險補償了40萬,那剩下的10萬就是你的意外損失,可以放入 Sch A 分項扣減額,經過限額計算後最終得到可以抵扣的額度。

5、裝修改裝費用 (Improvement)

例如房子買價50萬,業主自己花了20萬裝修改裝,那麼房子是不是就升值了呢?而將來房子出售時業主的成本 (Basis) 也就提高了大約20萬,計算增值稅時的增值部分就相應減少了。這就是所謂的抵消增值獲利稅。

6、房屋節能環保裝修和改進 (Residential Energy Credit)

美國政府鼓勵納稅人節能環保,凡是有相關提升居家節能效益的裝修和改進,包括安裝太陽能板、節能熱水器,隔熱門窗等,可以獲得最高 $1,000的稅務減免 (Residential Energy Credits) 優惠。稅務減免 (Credits) 不同於各種稅務抵扣 (Deductions),它是在前期步驟計算出來的應納稅所得 (Taxable Income) 的基礎之上,直接減免相應稅額的項目,所以你會在1040稅表稍稍靠後的位置,也就是第48至54行找到它。而商業房產基於醫療需求的改裝工程,例如安裝輪椅坡道、方便殘障人士使用的門窗,浴缸等,都可獲得抵稅或減稅優惠。

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7、家庭辦公室 (Home Office)

如果使用自家書房作為家庭辦公室,可以按辦公室所佔房屋面積比例將房貸利息,房產稅,水電費,保險,等一系列費用的百分比,直接放入 Schedule C 作為生意支出 (Business Expenses),用於抵扣自雇 (Self-Employment) 收入。如果你覺得追蹤這麼多費用太繁瑣,IRS 也為你提供了簡單的替代方式,即可以抵扣 $5/平方英尺(最高$1,500/年)的家庭辦公室費用。

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以上這些基本稅務優惠幾乎無門檻,適合所有類型的房產!而接下來這些抵扣,對運營中的出租房 / 商業房非常重要!通常會見到 Sch E 或是公司稅表 Form4562(折舊計算表)上會出現一筆可觀的折舊費用,無需現金支出卻可以抵消收入,誰能不愛!

1、房屋普通折舊 (Depreciation)

折舊方法和年限又因房產的性質而有所不同。若是商業房產,即以公司名義投資的中大型房產,例如用於商業用途的寫字樓,店鋪,工業建築等,商業房產的直線折舊年限是39年。若是民用房產,給廣大群眾提供住宅解決了民生問題,IRS 當然是要照顧的。民用房產可以比商業房產更快速的折舊,年限是27.5年。例如你在2015年1月1日買的房子100萬,那麼2015年你可以將3.6萬(=100萬/27.5年)的折舊用於抵消你的租金收入。

2、固定資產的179折舊以及獎勵折舊 (179 / Bonus Depreciation)

奧巴馬以及國會可能做得最到位的一件事情就是決定永久延長 $500,000 的179折舊額。在2015年聖誕節左右政府公布這個可喜消息時,房產資產擁有者們和各界生意人們舉國歡騰。條例規定,如果你今年添置了不超過 $500,000 固定資產(新的或是二手),那麼你可以直接當做折舊費用來抵消收入,無需計入固定資產。另外,條例還規定了獎勵折舊額2015-2017年保持 50%, 2018為40%, 2019年為30%。也就是說,如果你2015年買入一台全新設備,價值10萬,那麼你可以將5萬直接獎勵折舊來抵消你的收入。需要注意的是,獎勵折舊額僅限於全新的固定投資財產。

3、小額固定資產添置安全港 (TPR De Minimis Safe Harbor)

這是美國政府新出台的固定資產規定 (Tangible Property Regulation) 中另一條對有房一族大好的政策。通常小額固定資產添置,例如購置沙發 $2,000 美元,是需要計入固定資產,然後按照五年折舊。可是從2015年起(嚴格意義上說是2016起)一切單件 $2,500 以下的購買全部直接當做費用支出,不再分多年折舊,也不計入上一條提到的179折舊或者獎勵折舊的計算範圍。

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四. 出售房產

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賣房成交後你又會收到一張「房地產交易完成單」 (Closing / Settlement Statement / HD-1),想必你已經對它不陌生了。這次你需要關注的是賣方 (Seller) 明細,上面幾乎所有賣房相關費用都有機會用來抵稅。例如產權保險 (Title Insurance)、房產經紀人傭金、刊登賣房廣告等。屋主在賣房前90天內支付的房屋維修費用,只要能證明是為了推銷房屋,都可以作為賣房費用 (Selling Expense) 用於抵消你賣房的增值額哦!

我們來綜合買賣時的費用舉個例子:2011年買房價值50萬,HD-1 上各種買房費用2萬,2016年打算賣掉,為了提升房子價值,翻新花了10萬。賣房時賣價80萬,賣房 HD-1 上費用花了6萬,你以為簡單算算增值了30萬么?NO,你最終賣房的增值是:80-6-50-2-10 = 12萬。若恰好你還滿足前面提到的主要住宅減免條件的話,恭喜你,不用交增值稅了。

如果以投資眼光購房者,可以利用更高級、更有主動權的1031同類交換策略  (1031 Like-Kind Exchange)。 也就是說在你的房產(不包括自住房地)增值後賣出,接著馬上買回價值不低於原房產的同類型的房產,這樣資金又迴流至房地產市場。這可不就是美國政府最想看到的嗎?資本一直在市場流動而不落入某一個投資人手中,於是他們就給予這種同類交換一個大大的優惠政策 - 增值稅延遲。交換延稅的房地產可一換多,也可多換一,在最後賣出所有房地產,不再繼續同類交換投資時,一併繳交增值稅。

本文由【亞特蘭大生活網】整理編輯,原文轉自美國保險,若有侵權敬請聯繫我們;圖片取自網路,版權屬於原作者。轉載請註明出處!

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