房地產法律指南：房地產買賣過戶

專註美國移民二十年後，我所於2020年夏新增房地產法律業務，所以我們也將不斷發表美國房地產有關的專欄文章分享給想在美國置業的讀者們。

在美國，任何一塊地皮或房產都有比較清晰的來龍去脈。這要歸功於美國的相當完備房地產法律體系。

房地產買賣過戶就是美國完備的房地產法律體系中一個非常重要的環節。美國的房地產法律體系是由州法組成的，即美國的房地產適用於房地產所在地的州法規定。

所以我們的房地產法律指南僅適用於美國喬治亞州的房地產買賣活動。

01 什麼是房地產買賣過戶？

房地產過戶是由律師主持的房地產交易的最後交割程序。一般來說，過戶會在買賣雙方同意的某一天，在過戶律師的辦公室里進行。房地產買賣雙方簽署一堆法律文件後，過戶律師將負責支付各方的費用並在當地政府機構登記房產買賣情況。如此一來，交易的房地產才算正式變更主人。房地產過戶是美國房產交易中最後的步驟， 即只有完成律師的過戶手續，房地產交易才算真正結束。

02 哪些人參加房地產買賣過戶？

房地產買賣是一個比較複雜的過程，而且每筆交易的實際情況又不盡相同。例如現金購買的房地產交易要相對簡單一些，參與的人要相對少一些。而需要貸款的房地產買賣除了必須有貸款公司和銀行參與，還需要土地勘測師，評估師，信用公司等多方參與。但是僅就參加完成房地產買賣過戶手續簽字儀式而言，通常有下面三方人士參加過戶：

過戶律師：他/她是過戶程序的主持人，負責所有過戶文件的簽署工作。在喬治亞州，負責過戶的過戶律師必須是持有本州律師執照的律師。沒有本州律師執照的律師或不是律師的助理，不能主持房地產過戶程序。

房地產賣方：一些房地產過戶文件必須有賣方本人的簽字才有效，所以房地產賣方在房地產過戶日必須親自參加房地產過戶。如果無法在過戶日親自出席過戶簽字儀式的，賣方應要求更改過戶日期。如果根本無法親自出席過戶簽字儀式，應提前告訴過戶律師，安排郵寄過戶或者委託他人代替過戶。

房地產買方：絕大多數房地產買方都會親自參與房地產買賣過戶簽字儀式，因為這是一生中的重大並值得慶祝的活動。但是如果買方的確無法出席過戶儀式並簽署過戶文件的，買方可以委託他人代替簽字，但應提前告訴過戶律師準備委託書，委託他人代替簽署有關的過戶文件包括貸款文件。

如果房地產買賣雙方有各自的經紀代理人的，經紀代理人一般也出席房地產過戶簽字儀式並從過戶律師那裡領取必要的文件和傭金支票。

03 過戶日有什麼講究？

美國的房地產買賣一般不講究風水或黃道吉日但是過戶日的選擇仍然具有非凡的意義。這個過戶日一般是房地產買賣雙方在簽署房地產買賣協議時事先約定好並規定於買賣合同之中的。

當然，如果雙方後來都同意時，原定的過戶日期可以修改變更，就是可以提前或者推後過戶。關鍵是看過戶的各種條件有沒有滿足，過戶準備工作是不是完全做好。

需要變更過戶日期的，需要買賣雙方出具買賣合同修正條款並將書面的合同修正條款提前發給過戶律師。

過戶日的改變，必然在好多方面改變房地產買賣雙方各自的權利和義務。例如，過戶日推遲幾天，賣方必然要多承擔幾天的房地產稅錢；過戶日提前幾天，買方就要多交幾天房地產稅錢，因為買方提前幾天成為房地產的主人了。

04 過戶前要做哪些準備工作？

過戶律師過戶前的準備工作就是要把所有過戶的文件準備好，並在過戶日前將過戶報告發給買賣雙方提前審閱。在買賣雙方確認無誤後，過戶律師將列印最終過戶報告，方便買方到銀行將購房購地款總數電匯到過戶律師的監管賬戶。

通常來說，過戶前一天或當天，買方會在經紀人的陪同下對房子重新做最後的檢查。檢查通常包括查看該修的東西是不是都已修好了，該工作的設備是否都正常運行，賣主答應留下的東西是否都在，等等。如果發現沒修好的東西，可能會影響過戶或者買方會過戶時與賣主交涉。

過戶前賣方的準備工作就是嚴格按照買賣合同的規定和雙方的約定，將房子修理並清理乾淨。賣方還應該將該房子的必要配件給買方收集起來，在過戶日遞給新主人，例如房子的所有鑰匙，車庫遙控器，各種說明書，以及其他文件等。我們有時看到過戶的賣方除了將這些東西收集歸類放在一個大包里之外，還將所有的服務商或供應商的聯繫方式及注意事項寫在紙上。這讓新房產主人感動並感激。這樣的賣方讓人感到他們對房子照顧的很好，也對即將離開的房子仍然很有感情，並希望新主人能向他們一樣照顧好這棟房產。

05 買賣雙方需要帶什麼材料去過戶？

由於大量的準備工作都已經在過戶日之前準備好了，房產買賣雙方過戶日需要帶的東西不多。雙方需要帶有效證件，比如駕照、護照等等，最好攜帶兩份帶自己照片的證件。同時建議買方還要帶著私人支票備用。賣方除了證件外，還要帶上房子的所有鑰匙，車庫遙控器，各種說明書，以及其他文件等。

06 過戶儀式情形是怎麼樣的？

一般情況下，在買賣雙方到齊後，過戶律師會先核對各方的身份，再把過戶報告清單過一遍。如無異議，則指導賣方和買方分別簽字。所有的文件簽完字後，過戶律師把所有簽了字的文件拿去複印，交給簽字人各一份。賣主把房子的鑰匙等交給買方，房產就算正式易主了。

有的過戶參與人還當場舉辦簡單的慶祝儀式，例如經紀代理人向買方贈送禮物，開香檳慶祝，合影留念等。過戶儀式一般需要一個小時左右，沒有貸款的過戶簽字儀式需要的時間則更短。

總之，過戶儀式讓房地產買賣雙方心想事成，是一個順利而愉快的結局。