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用發展的眼光看買新房子的好處。

原文發表於萬維讀者網 2014-05-06 。

NewHouse05

2012 年有人問我,買新房好還是買舊房好,我寫了《新房子 vs. 舊房子》作為回應。在文中,我把新房子比喻成「像女人,年青、漂亮、New Construction,一手貨,從裡到外都是新鮮的,沒有被人使用過。舊房子像大叔,老成持重,笑傲江湖,雖經歷多多,卻依然旭日陽剛。」 文章結尾處,我還調侃了一句,「新房好還是舊房好? 適合於你的就是好房子。男人看女人喜歡她光鮮的外表,女人看男人更注重他內在的實力。借莫言這位本土作家首次獲得諾貝爾文學獎之際,順便問一句,你是喜歡 『豐乳 』 哪? 還是喜歡『肥臀』 呢?」 結果引來了一堆雄性激素的回帖:「新房象處女,舊房象半老徐娘。你喜歡哪一位?」還有「豐乳、肥臀我都要」,愛美(好色)之心溢於言表。

時過境遷,兩年過去了,iPhone 手機都更新到6了,如果你今天還問我,買新房好還是買舊房好,我的回答也會不同了,下面就是我的正文。

首先我們從Market (市場) 談起,兩年前房地產才剛剛開始復甦,市面上還鮮有開發商在建房,可選的新建房源少得可憐。反過來,二手房在經過了經濟衰退後終於迎來了春天,其房價低於市場行情,所以那兩年,很多淘金者買到了現在看來相當不錯的房產。但現在不同了,隨著市場升溫,建築商、開發商、材料供應商都看到了商機,大量的土地被開發,大量的新房如雨後春筍破土而出,可選擇的新建房源多起來了,亞特蘭大到處可以看到新開墾的處女地,尤其是在 South Forsyth County 更是比比皆是。

對於要買新房的人來說自然是件好事,只是可憐了那一群群的梅花鹿和野生動物,它們被趕來趕去,瞪著驚恐的眼睛,看著人類把曾經是它們賴以生存的棲息地,一塊一塊地奪去。

話說回來,由於二手房源的價位已經達到(有的地區甚至超過)了市場行價,有人稱之為「泡沫」,用今天的的眼光看,二手房源的價位與新建房源的價位相差不太大了,而且在二手房源並不多的情況下,買新房也是當今的一個選項。在我住的South Forsyth County地區,以前只看到$300s, $400s, $500s 的新房在開發(一般來說,起價$300s的新房,經過選型,內裝修Upgrade,真正買到手的價位也在$400K左右了),現在也看到了$200s 起價的新建房源,可能政府和開發商也要做平衡,不能只建築高級高價的住宅,也要為中低收入的人建些房。

那麼買新房要注意那些問題呢?首先你要能接受新建房的Location (位置),其次你要等的起,三就是先下手為強。

我寫的《買房三要素》,第一條就是Location。關於Location 也要用發展的眼光看。就拿建成並開業於2002年秋季Northview High School 來說, 也就花了不到10年的功夫,Northview High School 從默默無聞一躍成了Georgia (喬治亞州)頂尖的高中,據住在Northview High School 學區附近的老中回憶,2000年前後,I-120# 公路和I-141#公路交界處,也就是現在Northview High School 所處的地段(新成立的Johns Creek City),周圍曾是一片荒地,到了夜晚黑燈瞎火的、渺無人跡,後來大批的白人,亞裔 (印度裔,韓裔,華裔,越南裔、菲律賓裔等)不斷湧入,加上很多的高科技、軟體開發公司在周邊建立,發展成了亞特蘭大現在最好的學區之一,幾乎沒地可建新房了。

那麼下一步的「文化發展飛地」在那裡?– South Forsyth County地區,你看South Forsyth High School 的SAT Score的排名已經從全州2012 年的17 上升到了2013年的第7名 (註:由於引用的資料不同,排名的先後可能會有些出入 ,但不影響文章的討論)。還有Lambert High School, 最新的高中在 Forsyth County Georgia,它的一部分師資是從South Forsyth High School 分過去的,可以說,這兩所坐落在McGinnis Ferry Rd以北、I-400#公路以東在South Forsyth County地區的高中是並駕齊驅的。South Forsyth County地區也和10年前的Northview High School周邊地區非常相像,也是亞裔大量湧入。另外,新建的沃爾瑪 (Walmart),地址:2395 Peachtree Parkway, Cumming, GA 30041 已經在2014年6月份開業,橫貫Forsyth County 的好幾條主要公路都在加寬,由一上一下改為雙上雙下,大大地縮短了交通通勤的時間,我相信在不久的將來,一些特色的中餐館、類似大中華的超市也會瞄準這一地區,在這邊安家落戶。

如果我們把現在的大中華超市所輻射的 Duluth、Lawrenceville ( Gwinnet County) 地區比作北京商業化的朝陽區,那麼South Forsyth County地區就相當於北京文化的海淀中關村以北地區,即北大、清華的北邊一點。值得一提的是,在I-400#公路以西West Forsyth High School,隨著道路的加寬,發展也很快,周邊建了很多新房,房價要比I-400#公路以東的地區便宜很多,雖然學區的目前排名在Georgia 前20 ~30名以外,但別忘了,小卒子過河頂將軍,將來也會有大的提升。

一個學校的好壞,師資的水平相差不了太多,主要看生源的好壞,生源好自然「水漲船高」了。 據一個在Northview High School的學生家長提供的信息,2013年Northview High School 的族裔分布:

亞裔: Total: 佔51% (其中:韓裔佔25%;印裔佔13%;華裔佔10%;可能還有點越南裔、東南亞裔佔3%,日本裔佔多少不知道)

西方美國人: Total: 佔49%  (其中:非洲美國裔、西班牙裔佔5%;其餘為白種裔約佔44% )

2014年Northview High School 的族裔分布:

Student Demographics (Student Culture & Diversity)

https://k12.niche.com/northview-high-school-duluth-ga/student-culture-and-diversity/

Northview High School (Georgia, United States)
Asian:  44.0%
White:  39.0%
African American:  9.0%
Hispanic:  3.0%
Multiracial:  2.0%
Pacific Islander:  0%
Native American:  0%

如果你的小孩已經是Teenager (青少年) 的年齡,或是你們兩口都在downtown 上班,我勸你還是考慮在Northview、Johns Creek 和Alpharetta High School 學區附近買房,可以馬上利用那裡的資源。如果你的孩子還小,4,5,6,7,8 ,9歲,而且Location 也不是問題,你可以考慮在South Forsyth County地區買房。之所以花這麼多的筆墨談學區、談Location,就是想給那些不熟悉亞特蘭大北部的人,提供一些參考,具體考量,還要請你們自己斟酌。

所謂「等的起」,買新房從你選址,到簽下購屋合同,真正拿到手,搬進去住,至少要6個月8個月10個月,甚至更長的時間,一旦定下買新房的決定,就要早作打算。新房好,可你等不起,也是白搭。

第三個講一講「先下手為強」,買新房,什麼房型啦、內裝修啦都不是最重要的因素,因為建築開發商會為你準備多款房子供你選用,一款不合適,總有一款會適合你,還可以根據你的要求,讓建築商為你改進,只是要加多少錢的問題。去年和今年我在新房的選型、內裝修定材料方面,給了我的客戶很多中肯的意見,幫助他們把「好鋼用到了刀刃上」。

買新房最重要的是Lot (地塊),Lot (地塊)關係到朝向,大小,隱秘性(Privacy)等。當一個小區滿足了開工條件,即三通一平(通水、通電、通道路和平整場地) 完成後,下一步就是劃分Lot (地塊),每個Lot (地塊)都是獨一無二的,先下手為強就是要搶好Lot (地塊),晚了好的Lot (地塊)就被別人搶去了。

一般稍大一點的小區開發會分幾個Phase(階段),比如說Phase one (常常是model home 樣板房還沒有蓋好) 起價$25 萬,到了Phase two 就加價$2 萬($27萬了),到了Phase three 就$29萬了。開發商說因為有了建成的Phase one 和model home,這些就成了活廣告了,也好賣了,買的人也多了,自然要加價,確實好的小區加價也有人買。所以先下手為強,你可以以便宜的價格買到同樣的房子。

再有就是新房與舊房相比,缺點是Location要比舊房相對於市中心遠一些,優勢是節能,新材料、新工藝、新設備、Greenhouse。舉一個例子,在最近參觀的model home,它的窗戶採用了變色玻璃製作窗玻璃,就是把以前製作太陽鏡片的變色玻璃工藝用到了窗戶上,可使烈日下透過的光線變得柔和且有陰涼之感,真的很棒!還有以前的分區空調,上、中、下要裝三組空調機,現在新材料的隔熱性好了,工藝改進了,只要裝一組冷量足夠的空調機就行了,只是在每一層空調出風口都加裝電動調節閥門,那一層不用就把那一層的出風口閥門關閉,同樣達到了分層控制節能的目的,節省了多餘的兩組空調機。像這樣節能的方法和材料在新建房中數不勝數。

與時俱進,今年(2014)聽到許多人,說要把自己的座駕換成一片葉子(Leaf – Nissan,純電動節能車 ),是否也為你的葉子配上Greenhouse? (笑)

喬治亞州2014年大學考試SAT前20名高中排名: New SAT scores released for Georgia schools by

http://www.ajc.com/news/news/new-sat-scores-released-for-georgia-schools/nhdGQ/

GoodSchoolDistrict_03

下面是我在網上找到的某人整理出的2013年亞特蘭大地區學校排名,僅供參考:

GoodSchoolDistrict_04

下面是我在網上找到的

Top 25 Metro Atlanta High Schools SAT scores (2012)

http://www.city-data.com/forum/atlanta/1696771-top-metro-atlanta-high-schools-sat.html

GoodSchoolDistrict_05

Forsyth_County_GA_resized

ForsythCultureArea_19

NewHouse04

這是我房地產知識的文章第一次上了萬維讀者網置頂的「十大推薦文章」 導讀版。

本來我還在想,我這次寫的文章有點長,大家看起來會有些boring,沒想到會上首頁的導讀版。但是想講清楚我的觀點,引用了許多數據和圖表,又不得以而為之,請大家多多包涵吧。我會繼續努力,寫出更多更好的文章來答謝大家。

本文由【亞特蘭大生活網】獨家約稿、原創。原創作品未經授權,嚴禁轉載,否則追究法律責任。免責聲明:觀點僅代表作者本人立場。部分圖片取自網路,版權屬於原作者。

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