生活|在美國千萬別這麼做! 可能會讓你流浪街頭
有位網友提出這樣一個問題：「網上傳言在美國交不起房產稅，會被政府或者銀行強制把房子賣掉，不知是真是假，假如說沒錢交房產稅會怎麼樣呢？會被強制收走房子或者其他物品抵押嗎？」這個問題牽涉面較廣，下面就具體解釋有關規定。
首先要明確一個概念，美國絕大部分房產是包括土地的，也就是說房東不但擁有房子的所有權，也擁有與房屋相連的土地的所有權，包括房屋地基、院落的土地所有權。所謂的房產稅，正確的說法應該是房地產稅。房地產稅是一個稅種，但包括兩個組成部分，一個是房產，另外一個是地產。每年屋主都會收到下一年度應繳房地產稅的通知（有些地區是每年調整，有些是幾年調整一次），在大城市地段好的地區，由於土地值錢，因此往往在應繳房地產稅中，地產的比重高過房產；而在鄉村地區，地產的比重大多不及房產。
下圖是弗吉尼亞州費爾法克斯縣（Fairfax County）的房地產稅示意表，表中顯示了一戶屋主2015年、2016年應繳房地產稅的數目以及2017年估計應繳房地產稅的數目。以2016年的房地產價值為例，共585670美元，其中地產為26萬美元、房產為325670美元，房地產稅的稅率是1.1585%，所以應繳房地產稅為6784.99美元。
其次，房地產稅的徵收是地方政府（主要指市政府、縣政府）的職責，不但與聯邦政府沒有關係，更與銀行等其他金融部門無關。而地方政府的運作經費來源，主要就是靠房地產稅。以2016年費爾法克斯縣為例，當年該縣總收入為38億美元，其中24億美元來自房地產稅，房地產稅占整個縣政府收入的63%。
由於房地產稅在地方政府運作經費中佔主要部分，包括中小學教育經費、道路維修、圖書館運作、公共設施、警察局經費、政府員工的工資福利等，都靠政府撥款，因此收繳房地產稅是政府的重要事項。而對於拖欠或不繳房地產稅的屋主，政府首先會將欠稅與房產地契（Title以及Deed）聯繫在一起，這樣，不但會大大影響屋主的信用記錄，降低屋主的信用分數，而且當屋主出售房屋時，會影響到交易，因為買家根本不希望買下欠房地產稅的房子。其次，如果屋主堅持不繳房地產稅或拖欠稅款，政府可以根據法律規定，採取強制措施將房子拍賣，這種做法被稱為「房地產稅賣屋」（tax sale home）。具體說來，大致有兩個做法：
1，拍賣房地產稅欠稅（tax lien sale），由出價最高的買家買下屋主的欠稅，這樣，買家就成為屋主的債主，由買家負責向屋主追繳欠款以及利息、法律費用等。如果屋主不能滿足新債主的追款要求，新債主則可以根據法律，將屋主的房屋公開拍賣。這種拍賣方式在全美29個州以及首都華盛頓特區、維爾京群島和波多黎各是合法的。
2，直接拍賣房地產（tax deed sale），由出價最高的買家買入房地產以及所欠房地產稅。
通常來說，無論採取哪一種方式，地方政府在採取拍賣方式強制收回屋主拖欠的房地產稅之前，根據不同地方的規定，往往會給屋主幾個月或幾年的時間來繳清欠款，如果過了期限，則會啟動拍賣程序。在絕大部分地區，法律規定即使屋主的房地產被政府拍賣了，屋主在規定的期限內（大多是一年）有權將其從新買家手上買回來，但必須全額付清新買家支付的所有費用以及利息等。
邁阿密一棟待售房屋，房產包括地產（照片：美聯社）
由上所述，拖欠房地產稅是很嚴重的事情，最後可能導致房地產被拍賣，值得屋主嚴肅對待。不過，對於確實沒有能力繳付房地產稅的屋主來說（有能力而不繳的除外），不同的地方政府有不同的項目幫助屋主度過難關，包括緩交房地產稅、分期繳納甚至減免房地產稅等。以費爾法克斯縣（Fairfax County）為例，居住在該縣的居民，年齡超過65歲或殘障人士，年收入在52000美元及以下的，可以免付房地產稅；收入在52001美元至62000美元的，房地產稅減半；收入在62001美元至72000美元的，房地產稅減免25%。
