贊助商家(廣告位:+1678-685-8086)

郝地產集團服務 | 房產過戶中的擺渡人——過戶律師

原創:劉念慶律師,郝地產

現在房產投資和買賣交易都不是單打獨鬥,而是涉及到房地產銷售,貸款,律師,驗房,裝修,物業管理等各個環節。客戶在專業和值得信賴的服務商的幫助下來完成各個階段變得尤為重要。【郝地產集團服務】之前以系列文章介紹了其房地產銷售——郝地產,物業管理——瑞美房地產公司,貸款服務商——平信貸款等在各自領域出色的專業服務,以及集團成員團結一致,精誠合作的眾多實例。今天帶給大家的是集團服務的另一個重要組成部分——房產過戶,讓我們一起來聽聽亞特蘭大著名律師劉念慶怎樣說。

目前的房市頗有一房難求的火爆局面,尤其是亞特蘭大最近被評為全美最宜居的城市之一,越來越多的公司把總部搬到喬治亞州來,隨之而來的也帶來了更多來這安家落戶的人,不少人找到了價錢合適的房子就匆匆開始過戶手續了,等出了問題,才想起找律師諮詢。客戶常常不明白過戶律師的作用,他們甚至誤以為找哪個律師不都是律師,有區別嗎?更有不少客戶在簽約的時候就在不知情中放棄了選擇自己的律師的權利,因為不少賣方已經把自己想用的律師指定為過戶律師,而在喬治亞州只需要一位律師處理整個過戶手續,費用一般是買家出,這樣的結果就是買家要付一個向著賣家說話的律師的律師費, 這也是為什麼賣家喜歡指定過戶律師的原因, 可以不付費而讓自己在過戶中得到保護。

其實買房不論對誰都是一筆不小的投資,過戶律師的作用是至關重要的,喬治亞州又和美國其他很多州比如加州很不一樣,其他州多用 Title Company,產權公司,也叫 EscrowCompany,第三方信託公司,來處理房產過戶。而喬治亞州為了保護消費者的利益,必須用律師過戶。雖然都是律師過戶,為什麼每年還有那麼多產權糾紛案件發生,而且產權保險的保費幾乎每幾年都漲一次呢?這說明很多律師的工作是不仔細的,他們辦的案子常有遺留的產權問題,所以不是只要有律師過戶就保證一切無誤,這就跟醫生的水平一樣,有高低之分的。由於過戶費多半由買家出,買家還是應該多方打聽,聘請一個辦事嚴謹,信譽好的律師為自己把關,避免過戶中出問題,或是買房以後再賣房時,才發現產權有瑕疵而導致賣房困難等問題。

下面我想針對這些問題,從以下四個方面,談談過戶律師的作用:

一、 解釋合同。

房屋購買合同通常是以喬治亞州地產經紀協會的範本合同為基礎,再通過買賣雙方協商後稍作修改的結果,但是有時候碰到一些特殊條款,如果文字模稜兩可,雙方的解釋又不一致時,律師怎樣解釋就起到了至關重要的作用。 另外由於地產經紀人不像律師喜歡對合同條文進行咬文嚼字的斟酌,如果對一些條款的闡述把握不到位的話,諮詢一位有經驗的律師對文字修改稍作建議,就能讓合同朝自己客戶有利的方向定稿。我時常有地產經紀來電話諮詢,不少就是關於出現棘手情況時,合同如何修改才符合自己客戶的利益的。

A scale house on some forms for a deed to conceptualize on the financial investment.

二、 審閱產權。

過戶律師很重要的一個工作就是檢查賣方的產權,然後審閱產權報告,並對報告中的問題提出解決方案,然後處理,讓買方買到一個乾淨沒有瑕疵的產權。這是一項很繁瑣而枯燥的工作,許多律師幹了經年就不願意親自審閱產權報告,而是讓助理去幹了。我做了 20 多年的律師,還是每個案子都最後親自把關。這是為什麼?因為這是客戶過戶過程中最重要的一環。美國的產權不像中國的產權,中國買了房後,房產證鎖在保險箱里,誰也動不了。美國產權是一個近乎於可流動的無形資產,很多東西可以牽制它:比如說房主欠稅了,政府可以把罰單變成質押權;房主被告了,如果有被判還錢等,也可以變成債權人的質押權;房主不交物業管理費了,物業管理公司也可以質押,我們檢查產權除了檢查賣家是否是真正的房主以外,就是查這些各種各樣的質押(lien)。

我印象很深的一個典型案子就是今年 1 月份做的一個過戶,那是一個韓國人賣家, 他曾經做生意失敗,被銀行追債,房子上被放了一個幾十萬的質押權,她又有兩年沒交稅,州稅務局還有質押權。經過我多方調查斡旋,讓每家債權人都從賣家拿回的錢中分得一些,從而讓每家都同意解除他們的質押權,這才讓買家買到了一個乾淨的產權,也避免了將來要賣房時受這些質押權的影響。如果我的工作不仔細完備,未清除的質押權就都跟著房一塊轉移到買家頭上了,買家以後賣房子還會查出來的這些未清乾淨的質押權,需要付掉才能賣房子,那這個案子的結果就是賣家一分錢也沒拿到,來了個凈身出戶。我過戶時頗有感慨,不知如果當初他們用了賣家指定的律師,他會這樣不計成本的把事情弄個水落石出,乾乾淨淨的過戶嗎?

三、對過戶中來往賬目的清晰管理。

這一點是毋庸置疑的,因為過戶過程中,牽涉到買賣雙方以及銀行的多筆資金來往,一定要賬目準確無誤。幾年前亞特蘭大最大的地產過戶律師事務所 Morris Hardwick Schneider,就因為裡面最大的合伙人律師貪污客戶放在律師樓的過戶金和定金(他們管理很多建築商的買家的定金),而最終資不抵債,宣布破產,這些客戶的錢也隨之逝如東水。做我們這項工作,必須得有一顆見錢不眼開的心, 不能讓經手的百萬蒙昧了自己的心,也要有一雙明察秋毫的眼,不能弄錯客戶的每一筆錢。

四、過戶後的服務。

一般過戶以後,客戶歡歡喜喜喬遷,沒有太多事,偶爾找律師要一下自己丟失的過戶資料,或詢問一些不明白的問題,如果是老美律師過的戶,客戶常常由於語言障礙就咽下了這些想問的話,自己想辦法解決了。我們時常有過去的客戶來諮詢過戶時沒弄明白的,或房產相關的其他問題,我們也盡己所知一一回答。前幾天有個客戶在過戶後突然收到國稅局的罰單,讓他交 7000 多塊錢,他這個房子雖然不是在我這過的戶,可是他以前曾經找過我過戶,請我看看怎麼回事。他抱怨道,這次過戶我本來想找您來著,可是賣方堅持不幹,要請他認識的律師,我想都是律師也沒在意,這不出事了。我看了看他帶來的材料,由於過戶律師對賣家是外國人的過戶案件經驗不足,忘了替買家交國稅局要求他預扣賣家的預扣稅,結果根據法律,由於買家沒有預扣,買家就成了違法者而被罰。我只能告訴他,必須找以前的律師去補交這筆本該由賣家在過戶時應交的稅才能解決問題(法律規定雖然賣家是出錢的人,但是必須買家來執行這個繳付的義務, 這才能保證法律的有效執行)。他說打過電話了,律師根本不理。這種情況他只能自己再花錢請個律師,去跟原來的過戶律師打官司才行了。過戶時本是他付的過戶律師的費用,不但事情沒辦好,現在還要再花律師費去告他,這不是賠了夫人又折兵嗎?

我最近讀了英國作家 Claire Mcfall 的小說《擺渡人》,被裡面的故事深深打動。我們每一個人在人生的不同階段都會遇到各種不同的事,很多時候是很困難的事,在這個過程中,誰能幫助你解決困難,渡過將要穿過的荒原,誰就是你的擺渡人。我常常把自己的工作當作是個擺渡人,幫助買家在買房這件大事上護送他們平安到達彼岸。每次看到一個買家過戶後開心的笑臉,就是對我的辛勤工作的一份最大的安慰,我給他們帶來的是平安和喜樂。跟他們說再見的時候,他們也許不知道我在感謝他們,讓我又平安地擺渡了一家人!

欲了解更多郝地產集團服務,請聯繫郝地產,微信: HAO6120HAO.

本文由【亞特蘭大生活網】獨家約稿,由 劉念慶,郝地產 原文創作。原創作品未經授權,嚴禁轉載,否則追究法律責任。免責聲明:觀點僅代表作者本人立場。部分圖片取自網路,版權屬於原作者。

郝地產

郝地產,美國亞特蘭大資深房地產經紀人,亞特蘭大華人經紀聯盟創始人和第一屆主席,美國房地產經紀人協會會員, 喬治亞州房地產協會會員。

相關商家(廣告位:+1678-685-8086)

您可能還喜歡...

發表回復

您的電子郵箱地址不會被公開。 必填項已用*標註