亞特蘭大「好萊塢」附近值得投資房產么?
我們在之前兩期推送投資亞特蘭大房產前,請了解這五大因素和亞特蘭大城區的特點和規劃中向大家介紹了亞特蘭大市房產投資大方向上的知識,希望能幫大家更好地了解亞特蘭的房產市場。在接下來的幾期文章中,我們會更加具體地講某一個地區的房產市場情況。
今天,我們就來了解一下位於亞特蘭大西南方向的Tyler Perry Studios也就是我們亞特蘭大”好萊塢」附近的房產市場情況。
01.地理位置
在上一期的文章亞特蘭大城區的特點和規劃,你知道么?中,我們就提到過,喬治亞州在2015年就成為了僅次於好萊塢、紐約的美國第三大電影產業基地,得益於喬治亞州的政策、人力資源等優勢,最近已經上升為全美第一的影視製作基地,亞特蘭大也因此被稱為「南方好萊塢」。
而Tyler Perry Studios就是亞特蘭大眾多影視製作基地中最有名的一個。
Tyler Perry Studios位於亞特蘭大市的西南方向,佔地面積約為300acre, 現在已經有很多電影、電視節目在這裡拍攝,但目前還沒有對公眾開放參觀。
下圖中紫色框內圈出的部分就是Tyler Perry影視基地的位置,它的具體地址是:315 Dashler St SW, Atlanta, GA 30310。紫色線條畫出來部分的就是已經開工的BeltLine工程。
之前一位Georgia Tech的學者研究發現:在2012-2015年間,BeltLine半邁之內的房價大約增長了50%-60%,但同時期亞特蘭大其他地區房價的漲幅只有30%左右,這種差別在亞特蘭大西南部最為明顯。
有了Tyler Perry Studios和BeltLine的雙重加持,菊子個人認為在Tyler Perry Studios和BeltLine之間區域的房子應該還有很大的增值空間,是一個值得考慮的房產投資區域。
02.居住人群
接下來我們看一下這片地區的人口組成情況。根據zipdatamaps網站的公開數據顯示,2014年這片區域黑人佔比89.36%,白人佔比6.24%,亞裔僅佔比0.38%。
而在這片區域的公立學校中,黑人學生佔比97.5%,白人學生佔比0.3%,亞裔學生佔比竟然是0%。說明片區域雖然有其他種族的人在這裡居住或者工作,但主要還是「屬於」黑人的地區,基本上是黑人在這裡生兒育女。
下面的表格是這片區域的家庭平均收入情況,亞特蘭大整體家庭平均年收入是$98,575,這片區域所屬的Fulton County的家庭平均年收入是$106,342,,而這裡的家庭平均年收入只有$50,113,整體來說是窮人居住的地方。
除此之外,這裡的治安也不是很好,有很多的黑道幫派。菊子之前在這裡買過24家「戰亂公寓」,還分享了她在這裡做房地產的感受和見聞,感興趣的朋友可以去菊子的YouTube頻道菊子說房產,搜索第二季的9-12集進行觀看。
隨著BeltLine城市改建計劃的推進,這裡的治安情況在慢慢地變好,但整體而言還是比不上發展很好的東北角。
03.房價變化
為了更加直觀地了解這裡的房價變化,我們找到Zillow上的房價信息,發現這裡的房價大致在30萬上下。
我們找到了一個在售價32萬的房子,看了看這個房子的細節和歷史交易記錄。
這個要價32萬的房子有3個卧室、2個衛生間,佔地面積1,547平方英尺。房子從外觀上看還可以,不是很漂亮,但是很乾凈。
點開歷史交易記錄後,發現這棟房子在2000年售價6萬,2004年售價26.5萬,後來一路降價出售,2010年售價16萬,2019年達到最高售價31.49萬,現在正標價32萬等待出售。這期間有幾次賣價低於買價的情況,猜測可能是Foreclosure的情況。感興趣的朋友可以自己去Zillow上搜索這片區域的待售房產。
雖然這片地方有自己的問題,但菊子還是很看好這裡將來的發展。大家可以考慮用上現在的超低利息買進,持有幾年,等待BeltLine的逐漸推進讓這裡舊貌換新顏。影視城會吸引很多明星、製片人、粉絲這些人過來,開發商也有可能在這裡買地建Mix Use或者百萬豪宅等等。房子持有期間你可以找一些房客住進來,抵消你持有房產期間的支出。
總而言之,在這裡投資的實質不是投資這個房子本身,而是投資這個地塊,投資這個位置,投資這片區域將來的發展。當然這也只是菊子的個人觀點,不是專家意見,請想入場的朋友謹慎行事。