房產|美國置業知識大放送 很多內幕地產經紀從不透露
中美對城市與鄉村的定義有什麼不同？
在中國人們生活的環境，城市和鄉村是截然不同的，城市是一個相對商業集中的地方，所有的機構都在其中，無論你要購物、吃飯、工作、娛樂，甚至看病，都必須進城，人們居住在城裡，局限在一個相對狹小的空間，造成了很多不便。但人們還是意守在城裡，不願出城，因為一旦遠離城市，就更加不方便，衣食住行都比不上城裡。所以在中國，城市就是城市，鄉村就是鄉村。
在美國，不管是在紐約還是在洛杉磯，沒有絕對的城市和鄉村的區別，只有城中心有一個很小的相對集中的地方，其它都是像衛星一樣幅射出去的各個城市和區域，每一個區域都有自己自成體系一套系統，商店、飯館、醫院、學校，為居住在該區域的人提供了很大方便。人們不需要做什麼事都涌到市中心去，在自己所居住的區域里都可以辦到。這就是中國和美國最大的不同的地方。
在美國買房子，產權是怎麼歸屬？
美國是私有財產制，房屋的買賣包括土地，你買房的同時也同時買下了蓋房子的那塊地。美國的絕大多少房屋的產權是永久性的，而中國的住宅產權是七十年期限，一般商業房產期限只有五十年。
在美國可以買有產權或是有居住權的房屋，有產權的房屋可以供業主自由買賣和出租，而有居住權的房屋只有一定年限的產權，租售只能通過物業居委會，價格比有產權的房屋便宜幾倍。
美國買房子，由誰來支付傭金？
在美國房地產買賣時，傭金一律由賣方負擔。美國為什麼規定由賣主來支付雙方經紀人的傭金，主要是因為在買賣過程中，賣主是取得金錢的一方，而買主是付錢的一方。在中國正好相反，由買方支付傭金。
中美對於房子的概念什麼不同？
在中國，所謂買房，指的是買公寓房、買新房。而在美國，買房一般是指二手房，獨立房。這裡特別要強調的是，美國的獨立房，並不是中國人所說的別墅。雖然有些獨立房在外觀上和別墅差不多，但美國的獨立房中也有非常老舊，需要修繕的房屋，稱這些獨立屋為別墅，似乎不太恰當。同樣是獨立屋，可以是上千萬美金的豪宅，也可以三、五萬的破爛房子。
在美國除了獨立屋之外，還有一種房子叫康斗，或城市屋，這是一種由兩戶以上連著牆的房屋，也可叫做連排房屋。這類連排屋的價值比獨立屋低得多，因為它佔有的土地面積比獨立屋小得多。當然也要看房子所在的地點和城市的等級。我們在這裡所謂的比較，連排屋比獨立屋便宜，是指在同一地區。在美國房屋的價值取決於兩項，土地及建築物。建築物隨著年代的久遠會越來越便宜，而土地則根據地區的開發和環境改變而增值。
美國房子的租金回報率高嗎？
在美國加州，房子出租後的毛租金扣掉持有成本和管理成本，凈回報率平均在 3-4%之間。值得一提的是做為投資，租金回報只是一小部分，房屋價值的增長才是投資者應該關注的。加州活躍的房地產市場是全美房價增長最快的地區。
在美國該買什麼樣的房子？
美國的房子主要有如下 4 種：
• 獨立屋：就是國內的別墅的概念
• 產權公寓：這裡的公寓和國內的公寓概念不同，這裡的公寓指買下一整棟樓，可能有 6 個單元，也可能有 100 個單元，然後統一管理，出租每個單元。
• 連體公寓：這裡的 Condo 就是國內的公寓的概念，就是你買一棟樓的其中一個單元，Townhouse 就是國內的聯排別墅的概念。
• 商用地產 ：就是土地上的房子是作為商業用途的，例如銀行、超市、辦公樓等
其中，商業地產受經濟大環境影響較大，只適合有經驗的投資者；公寓只適合短期投資者；獨立屋是最有投資價值的投資選擇，適合於各種類型的投資者。
在美國該買哪裡的房子
如果是自住，要按照你的需求（例如靠近你工作或是讀書的地方），通常選擇車程距離不要超過半小時的城市。要考慮的因素還有學區的好壞以及房屋分租給其它人的可能性。
如果是投資，購買比較新的房子，可以減少維修的頻率和費用。
可以考慮加州的洛杉磯。
美國買房為什麼要交房產稅？
雖然美國的房地產所有權人需要定期繳納相對沉重的房地產稅，但是他們卻是實實在在的受惠者。美國的房地產稅一般用於地方學區、警察、消防、環境衛生、圖書館等支出，而非用於其它與納稅人毫無關係的地方。例如，地方學區的財政收入主要就來自與該地區的房地產稅。學區內有小學、初中、高中，從建校舍，設備，老師的薪水都是由學區稅收支付。住在學區內，可免費就讀公立學校的原因就在於此。所交的房地產稅里，不僅繳納了學費，同時也付了免費校車接送的車資。
可以說，美國的公立中小學的教育質量差別相當大，由於好學區的房價高，能買的人學歷，收入高，當然孩子就更願意學習，學區內人們的素質、氛圍就越來越好。另一方面，房價高，學校得到的學區稅收就多的多，錢多了，就能夠請好的老師，蓋好的校舍，買好的設備，進而吸引更多的家長在這個學區買房置產。這樣就造成了一個良性循環。
房地產稅對投資有什麼影響？
美國的財政收支狀況非常透明，每個交納房產稅的人，每年都會收到市府的報告單，你交納的房產稅，多少用於學校，多少給了警察局，等等都有明確說明，具體到每一分。就因為這樣，房地產稅的納稅人可以享受良好的治安、美麗的環境、優質的教育等等。事實上，高的房地產稅使學區內的生活環境更好，吸引更多人購買那裡的房產，從而又促進了房價的上漲。所以房地產稅在美國會被真實地轉化為房產本身和周邊社區的保值增值投資，成為房產增值的保障。
房產稅是沉重的負擔嗎？
從長遠投資的角度而言，房產稅並不是一筆巨大的開銷。例如你在洛杉磯購買一個 100萬美元的房子，每年交大約 1.1 萬美元的房產稅，交 30 年就是 33 萬美元。可是你的房子在30 年之後已經絕對不止 133 萬，根據歷史規律，應該至少可以賣到 400萬美元。
在美國買房分哪幾步？
a. 確定買房的城市和地區
b. 選經紀人
c. 選房看房
d. 簽署合同
e. 檢查房屋
f. 付款
g. 購買保險
h. 交接過戶
i. 喬遷搬家
如何保證買房交易的安全
毫無疑問，任何房地產市場都不可能生來便擁有完善的體制規範。美國房地產市場最初也是跌跌撞撞，時有糾紛，問題不斷，總的來說，在房產交易中兩大關鍵問題是：
1） 產權是否清晰可售。
2） 交易資金是否安全。
美國買房是怎麼過戶的？
要了解美國房產的過戶流程，我們先來研究研究在美國過戶日（Closing Date）。
首先過戶日是在買賣雙方達成協議時在合同中便事先約定好的，當然，如果雙方都同意時，也可以在這個日期之前過戶也沒有問題。那麼在過戶日都會做些什麼事情呢？
總的來說有以下這些：
1、 在過戶日之前或當日，買方將會支付款項（通常是支票或者電匯）
2、賣方與買方簽署產權轉讓書合同，將房間鑰匙轉交給買方
3、產權公司或者律師、公證人員前去當地的政府辦公室登記註冊
4、賣方收到扣除了過戶費用以及貸款餘額等的款項
一般來說，在政府部門進行註冊登記後，一般2-4周便可完成登記備案。產權的登記需要時間，但產權的轉移在過戶日已完成，那時你已是房子的擁有者了。
在美國買房後，每年的基本支出有哪些？
a. 房地產稅（Property Tax or Real Estate Tax ）
稅率各個州不同，一般來說每年約是房產估價的 1-3%。
b. 房屋保險
一般 20 萬的房子保險每年 500 美元。
c. 小區費或物業費
小區費，根據小區服務不同，大概從每年 150 美元到每月 300 美元不等。物業費，一般是單元房的公共設施，一般每月 300-500 美左右。
d. 房屋維護費
對於獨棟屋，每年要花錢剪草，澆水。隔幾年，大的部件還要維修和更換，比如房頂，熱水器。
e. 出租管理費
傭金一般是 8%-10%的房租加上第一個月的租金。如果是大型公寓樓管理費會少很多。
f. 貸款本金和利息
如果房子有貸款，本金和利息要按月支付。沒有美國信用的外國借款人的浮動利率在 4%-6%之間。
沒有綠卡的外國人可以在美國購置房產嗎？
任何人都可以購買美國房產，只要你擁有中國護照，你就可以完成購房交易，即使你沒有美國簽證，也可以通過傳真完成交易。
為什麼在美國買房子？
在中國買一個普通公寓，現在就可以在美國買一個獨棟別墅。相對而言，在美國買房子是已經極具投資價值。同時，也可以為若干年後子女去美國就讀中小學或者大學做準備；作為度假或者養老的居所也是不錯的選擇。
我在美國買房以後可以移民美國嗎？
一般講，買房與移民美國沒有直接的聯繫。
為什麼你們推薦的主要都是房子（House）?
美國房地產市場的房屋種類很多，最主要的有獨棟別墅（house），聯體別墅（town house），公寓（Condo）。對於投資者而言，獨棟別墅最具投資價值，公寓最沒有投資價值。
從過去30年美國公寓價格變化規律看，公寓建成之後價值會逐年遞減，因為美國的人工很貴，老舊的公寓需要花費大量的錢去維護，所以超過20年房齡的公寓基本就無人問津了。而獨棟別墅卻恰恰相反，雖然房屋也有老化的問題，但所在土地是永久產權的，土地在一直升值。相信大家都很容易弄明白這個道理。另外需要說明的是，美國的土地所有權分為地下權（包括地下資源開採權）、地面權和地上空間權（包括建築物的容積率以及在容積率範圍內空間設定的通過權）
買房可以貸款嗎?
我們可以協助沒有美國綠卡的國內購房者在美國辦理貸款手續，首付30%以上，貸款利率大約為4%-5%（銀行利率隨時都在調整，具體以銀行公布的為準）。
我無法經常去美國，我的房子怎麼辦？
如果您需要出租房子，我們可以幫助您出租房屋並處理所有相關的問題，包括每月巡查以及房屋維修。如果您不想出租，我們也可以幫你定期清潔、剪草及冬季維護。
