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談談亞特蘭大的坡上房和坡下房

我的文章常常是帶客戶看房時產生的靈感,在給客戶解釋的同時,文章的雛形也就隱然在腦海里。靈感上來了,不睡覺也要把這種感覺寫下來,不然它就像湧出的泉水一樣流走了,多麼可惜……

由於氣候和房價的原因,越來越多的北方人看上了亞特蘭大這塊風水寶地。乍從一馬平川的北方城市來亞特蘭大的買房人,很不習慣這裡高高低低、多丘陵的亞特蘭大地勢,剛開始看房時,喜歡對比北方平坦地上蓋的房,結果看了很多房還不得要領。

其實我們要把複雜的問題簡單化,就好像我們解數學題,懂得了公式和原理,知道了解題的方向,問題就會迎刃而解了。在我看來,亞特蘭大的獨棟住宅房可分為三種房型,坡上房和坡下房,還有就是平地房,我們姑且都是以二層樓房為討論對象。

首先我們要討論的是開發商是如何建房的。開發商買了一塊丘陵山地,三通一平(通水、通電、通道路和平整場地),遇到一個個小山包,道路修過去,小山包推平,如果有些小山包相互的高差比較大,又沒有足夠的土可填,或者平整同一高度太不經濟,只好任其自然,這些去掉帽子的小山包,就形成了一個個高度不等的小平頂山,甚至還有窪下去的小盆地,再由這些彎彎曲曲的小路把它們串聯起來,小路的兩側可以建房,小平頂山/小盆地的一圈也可以建房。這個小圈就形成了一個專門術語,Cul-de-sac (小路的盡頭)。常常可以看到Listing Agent 在描述房產位置時,這座房產在Cul-de-sac 上,應該算是一個優勢吧。

小路的兩側可能有一側是向上的高坡,有一側是向下的斜坡,那麼我們把小路背靠高坡一側建的房叫坡上房,把坐落在小路斜坡低一側建的房叫坡下房。同理,圍著小平頂山/小盆地一圈建的房,也有兩種可能,發揮一下你的想像力,圍著小平頂山一圈建的房應該是坡下房,就好比4個人圍著一個小圓桌打撲克。背靠小盆地一圈建的房應該是坡上房,就好比幾個小朋友背靠池壁坐在一個充氣圓形的小游泳池裡。當然現實地勢沒有這麼理想,反正背後有坡建的房就是坡上房,順著斜坡往下蓋的房就是坡下房。沒有坡,平地蓋的房就是平地房,這和北方城市很相像。

坡上房看上去給人一種高聳入雲、氣宇軒昂男人的大氣,坡下房則帶有一絲沉魚落雁、閉月羞花女人的嬌柔。平地房可說不驚不險、四平八穩,平淡中透著會過日子人的精明。

房子總是要蓋水平的,不水平的斜坡就要用房屋的地下室去找平,既保持了美觀又形成了帶地下室的三層樓房。注意,關鍵在這裡! 幾乎坡上房的地下室,前面的坡和車道一直延展至一樓層面,地下室是卧進土裡的,前後的牆都被土封住,是沒有窗戶的,只在房屋的兩側可有窗或是進出的門。反過來,幾乎坡下房的地下室,由於後面牆是開放的,沒有被土擋住,整個這一面牆可有窗或是進出的門,而且常常可能還有從一樓伸出來的陽台(Deck)。坡上房如果後坡不是太高,比較平緩,常常可能形成一個美麗的與廚房平層的後庭花園,但你犧牲的是,地下室不是全日光的(Daylight)。坡下房你後面可能有很好的視景(View),地下室是Daylight,但由於斜坡或是很陡的緣故,你可能沒有太多的平坦後院,如果樹木長得高大且離房較近,也會影響到你的View,當然如果樹是在你的地界里,你可以請人砍伐,在美國砍樹也不便宜啊!

對於高低不平、坡度較大的小區,上述兩種地下室日光性的差異就比較明顯。有沒有兩種房子的好處能疊加在一起的房子?有是有,一般在坡度較小地勢平緩的小區,是介於坡上房和坡下房之間,我們可以稱之為半坡上房和半坡下房,就是後坡比較短小,只有房宅基地面積的一半,這樣的地下室後牆沒有被土封住,既有很好的開闊視野,又有地下室是Daylight,還有較大平坦的後花園,兩種房屋地下室日光性的完美融合,那你就是找到了黃金地塊。可惜這種房源並不多,開發商為了綜合考慮地塊的利用成本,也不會讓某一塊地大於其他地塊很多,如果後面真有大而平的一塊地,恐怕開發商又安排蓋了另一棟房子了。

在亞特蘭大住的較長的人,見多了這種坡上坡下房,可以很好地理解坡上房和坡下房地下室的日光性,但對於一個初來咋到來亞特蘭大的北方人,讓他/她一下子看出坡上房和坡下房地下室不同的規律,還是一件不容易的事。如果你碰巧在現賣房中找到黃金地塊的房屋(半坡上房或半坡下房),且其他條件也能滿足你的要求,就不要猶豫,該出手時就出手,機不可失。

總結出這樣的規律,可以幫助北方城市來亞特蘭大的買房客進行取捨,你是重視平坦美麗的後花園隨著半封閉的地下室呢?還是喜歡居高臨下的後視景帶日光的地下室?當然你也可以無所謂找不帶地下室的平地房。有了這樣的分類,具體問題具體分析,解題就輕鬆多了。(笑)

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這兩棟都是坡下房,房子低於路面,用地下室把房子找平,地下室是Daylight (全日光的)。

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坡上房,房子高於路面,地下室是埋在土裡的,地下室不是Daylight (全日光的)。

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這是上面那個坡上房的背面,有一個較平的後院,但地下室是埋在土裡的,沒有窗戶,只在側面有窗戶。

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坡下房的背面,地下室是Daylight (全日光的),後面有一個雙層陽台(Deck)。

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坡下房的背面,地下室是Daylight (全日光的),還有一個從一樓伸出來的陽台(Deck)。

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半坡上房,既有Daylight (全日光)的地下室,又有平整的後院,見下圖。

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上面半坡上房的背面,既有Daylight (全日光)的地下室,又有平整的後院,這種房子比較少見。

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平地房,有平整的後院,但沒有地下室,見下圖。

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上面平地房的背面,有平整的後院,修了一個小游泳池,但沒有地下室。

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後記:

當我把我的觀點與朋友分享時,一位來自北方的朋友告訴我,北方房屋的地下室與南方不同,因為天氣冷,在季節性凍土地區埋設自來水管等地下管道時,埋深要至最大凍土層以下,以免有凍裂的危險。房屋的基礎要挖到凍土線以下,寒冷地區的凍土線深達1米多,房屋地基要在最大凍土深度以下,以保證堅固安全。所以當挖基礎時,根據需要也就順便把地下室的土方給取走了。而亞特蘭大的凍土線為零,且地下水位比北方高,所以,如果是平地,一般情況這裡是不額外去挖地下室的。

我曾看過一個北方地區全封閉的地下室,凈空不是很高,露出地面的一小截牆上,安裝了一排小條形窗戶,有點像電影中放過的監獄牢房,高高在上的開著透光透氣,和這裡寬敞明亮的大玻璃窗是沒法比的,難怪北方人看了這裡的一些地下室就認為好像是正常的房間呢。

需要說明的是,在北方地區由於地下室全封閉,空氣不易流通,買房做房屋檢查(Inspection)時,氡氣的檢測(Radon Test)是一個重要的參數,而在亞特蘭大地區,做Inspection時,Radon Test 不是一個強制性指標,除非你要驗房師(Inspector)給你加上。

怎麼說呢?北方有北方的好,南方有南方的俏,一方水土養一方人。我們從中國途遷至美國,我們的生活習慣也在隨之改變,入鄉隨俗,我們的早餐不也從原來的豆漿油條改成了牛奶麵包嗎?

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可在Google上搜索氡氣的檢測(Radon Test): Atlanta Radon Map

Georgia Radon Map:

http://atlantaradontest.com/georgia-radon-map/

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我用Google 和Baidu百度分別搜索了一下,這個 「坡上房和坡下房」 的理念好像是我第一個用文章提出來的。

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上了萬維首頁的導讀版,相當於萬維的「十大推薦文章」,很開心,繼續努力!

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《談談亞特蘭大的坡上房和坡下房》上了文學城的博客精選導讀版,繼續努力! (笑)

本文由【亞特蘭大生活網】整理編輯,原文轉自Willy Rong(榮偉),若有侵權敬請聯繫我們;圖片取自網路,版權屬於原作者。轉載請註明出處!

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