房產 | 中國人赴美購房金額才下降4%，卻讓美國房地產慌了

中國人正在用另一種方式，對抗特朗普發起的貿易衝突。

那就是買下美國的房子，而且是好房子。買別人的房子，讓別人無房可買。

最新的數據是，中國買家已經連續六年，成為美國住宅市場中最龐大的海外購房群體，穩坐第一海外大股東的寶座。

作為精準掌握美國房地產交易數據的機構，美國房地產經紀人協會（NAR）最近好好盤算了過去一年（2017年4月至2018年3月）里，外國買家都「搶」走了美國的哪些房子。其中不乏一些新動向，值得關注。

儘管2017年國內外匯政策趨嚴，美國房價高漲，依然擋不住中國個人赴美購房的熱情。2017年4月至2018年3月的成交金額，僅比前一年略微下降4%，遠遠高於過去七年來的購房金額。

但就是這小小的4%，也讓美國房地產緊張了一把。

此外，回望過去八年來中國赴美置業的歷史，我們也發現，隨著國內房地產市場的紅利期漸漸遠去，國人海外置業的需求也愈加急迫，購買力日漸強勁。

1、作為美國房地產最大的外國買家，過去一年的購房金額才下降了一點點，就讓美國房地產市場慌的一批。

美國房地產經紀人協會（NAR）的報告公布不久，華爾街日報便推送了這樣一條新聞。

儘管外匯管制越來越嚴，但美國房地產的第一大海外股東——中國買家依然是美國房產的主力軍。購房金額略微下降了4%，僅次於2017年3月前一年的金額，遠遠超過了過去七個年頭的情況。

這……算哪門子「套現」？

要說「套現」，也不是在住宅地產，而是在美國的商業地產。

今年第二季度中國投資者在美國共出售價值12.9億美元的商業地產項目，僅買入不到1.3億美元商業地產，十年來第一次呈現賣出金額遠遠超過買入金額的情況。

今年以來，國內大力去槓桿，除了地方政府，企業也難逃此劫。一些幾年前在美國投資商業地產的企業，不得不著手出售海外項目以償還自身的巨額債務。

另一方面，也算是機構投資者「見好就收」，享受了美國房地產長達六年時間的復甦階段，也獲得了不少收益，現在出手，不吃虧。

更重要的是，中國大力打擊企業「非理性投資」，以公司為單位的海外地產投資被嚴厲遏制。

商業地產，主流的投資者來自機構和企業，而住宅市場，則主要是個人買家。在商業地產大幅賣出的同時，中國的個人投資者，依然看好美國房地產，並大幅買入。

商業地產與住宅地產，機構與個人，一出一進。要說套現，倒不如說是企業家們正常的逐利思維罷了。

2、時過境遷，現在沒有人敢低估中國人強大的購買力，以及大家強烈的海外置業需求。而且，有越來越多的中產階級進入到美國房產市場中。

我們把2010年到2018年，中國人赴美購房的數據和其他國家做個比較，便能發現其中的歷史變遷。

如果只看過去這一年（2018年3月之前這一年）的海外買家購房金額，美國房產市場似有衰退的跡象。但不與歷史作對比，都沒什麼意義。

2016年4月~2017年3月（下圖2017年一欄的數據）是外國人瘋狂買入美國房產的一年，相較此前的一年，當年總的購房金額狂漲500多億美元，增幅飆升到前所未有的49%，無論是成交金額還是漲幅，都創出歷史最高紀錄。

（前五大外國買家每年的購房金額；數據來源：美國全國房地產協會）

而剛剛過去的這一年，雖然外國買家的購房金額未能超過歷史最高紀錄，但也僅次於前一年的成績。

在全球投資者奔赴美國購房的大潮中，中國買家的投資金額在最新一期的統計里，下降了4%，較去年少了13億美元。但別忘了，前一年，才暴漲了44億美元。今年的小幅下跌，既有內部原因，也有外部原因，我們後面再談。

從2013年至今，中國在整個外國買家中始終獨佔鰲頭。今年平均每七個買家中，就有一個是中國人。最喜歡購置美國房產的前六大海外買家中，中國貢獻了304億美元。

2011年，加拿大在美買房總額還是中國的兩倍有餘，那時，加拿大還是美國房產最大的海外買家。七年之後，中國在美國的購房金額已經是加拿大的三倍。

中國投資者的購買力和全球資產配置的決心，正在大幅增強。

3、一邊是中國買家強勁的購買力，另一邊卻是購房金額稍稍回落的信號，為何？

這次的回落主要受到美國國內市場的影響，一是房子很稀缺，好房基本靠搶。外國買家在信息獲取速度上，自然拼不過當地的美國人。近水樓台先得月，說的就是這個道理。

（海外買家為什麼不買美國房產？來源：美國全國房地產協會）

NAR進行了一項為什麼不買美國房產的調查，獲得最高贊同的回答是找不到合適滿意的房子。

別說中國人難買到美國房子了，連美國人自己也很難買到房子。

一方面美國對來自中國的建築材料如鋁、鋼鐵等加收關稅，使得建材成本升高；另一方面是美國勞動力供應短缺，越來越少的年輕人願意從事又臟又累的建築行業，導致這個行業正在向高齡化發展。

（華爾街日報8月1日報道）

造成的結果就是，美國房屋庫存量從2011年一直處於下降的狀態。

庫存量已經相當緊張了，美國國內買房需求反而變得相當旺盛，更加擠掉了原本供不應求的房屋市場空間。

（美國房價和住房供應情況，美國全國房地產協會）

海外掘金在《美國最新季度增長創紀錄，中美差距意外拉大，之後會怎麼走？》也提到，特朗普上台後經濟增長強勁，第二季度GDP達到4.1%，創下四年來最高紀錄。與此同時，個人消費支出也增長了4%。就業率的持續上升、貸款利率還處於低位，估計以後這個本來緊俏的市場會變得更加稀缺。

二是房價上漲速度驚人，中國人偏愛的城市房價漲得已經爹媽不認了。由於一次性投入資金大，買房的決策時間也會被拉長。

加州佔據了中國人房產交易38%的份額，依次是德克薩斯州（7%）、佛羅里達州（6%）、華盛頓州（5%）、喬治亞州（4%）、紐約（4%）。之前我們在《中國人海外買房版圖悄悄起變化，哪些城市最受歡迎，哪些城市異軍突起？》提到，最吸引中國人投資買房的前五座城市，分別是洛杉磯、舊金山、紐約、西雅圖、波士頓。這些城市個個過去一年的漲幅超過7.5%，讓不少投資者望而卻步。

除了搶不到房子，資金問題也是讓海外買家購房量下降的重要原因。例如貸款出現問題，以及資金出境困難等等。

不過，對於中國買家而言，則更多卡在了資金出境這一環。

中國人買房價格的中位數遠遠高於其它國家，而且熱衷於中高端房地產。58%的中國人都是土豪做法，直接現金付全款，僅有37%需要美國的貸款（這個比例在印度高達78%）。因此中國人會籌不到錢？不存在的。惡意揣測一下，想要貸款投資又拿不到貸款的人可能多來自我們友好鄰邦。

富有的中國人不是沒錢，而是有錢也拿不出來。政府只允許中國居民每人每年向境外匯款5萬美元，並要求銀行報告資金用途。當最近巴黎的豪宅市場回暖的時候，人們發現頻繁露面的中國和俄羅斯人的身影漸漸變少了，倒是沙烏地阿拉伯和阿聯酋揣著金子銀子大把出現。放在美國市場，也同樣如此。

嚴厲的外匯管制讓人只能望洋興嘆。

4、雖然如此，中國投資者對美國住房投資的熱情依然不可小覷。

特朗普常常抱怨中國人搶了他們的工作，他還忘了說，我們也「搶」了他們1%的房子。

早幾年擁有火眼金睛明智入場的投資者們目睹了房價的大幅上漲，現在已經賺了不少錢。今年選擇「套現」的中國賣家，在全部外國賣家中的比例從去年的7%上升到12%，但仍少於2016年15%。

一些人見好就收，另一些人選擇繼續持有。

在美國買房子用來幹嘛呢？ 在美國住房的五大海外買家中，其餘四個國家的買家，大部分都用來自住，或者滿足度假需求。用來投資的不足兩成。

而中國人這一個群體，明顯更具有投資理念。選擇買房出租，坐收租金收益的人群，以及期待買一個好的學區房，「以房養學」的這兩類買家，累計佔了一半。這個比例，遠遠高於其他四個國家的購房群體。

雖然房子貴了許多，近兩年全美房產交易總額穩定在1.6萬億美元左右，說明市場仍然良性運行著。而且從房價走勢看，未來房子增值空間還是會很大。

數據來源：Zillow

再以中國投資者最為關注的五個城市為例，洛杉磯、舊金山、西雅圖、紐約、波士頓這五座城市，預計未來一年房價漲幅都在8%左右，有的升值超過了10%。

根據Zillow的數據，洛杉磯房價在過去一年上漲了8.7%，未來一年還將上漲12.1%。舊金山過去一年上漲9.8%，預測未來一年還將上漲7.8%。

西雅圖目前市場最火熱，根據居外網數據，去年它是中國消費者買房成交量最高的美國城市。過去一年房間上漲高達11.3%，紐約為7.8%。Zillow給這四所城市的市場健康度都打了8.8以上（總分為10）的高分。

波士頓也有很大看頭，未來一年預測將上漲8.3%，不過投資需要相對謹慎，優質房源需要更加仔細挑選。

美國經濟持續向好，加上供不應求的市場，房產強勁的增長勢頭不會減弱。如果有充足的現金流，考慮到美元的堅挺，很多人會選擇加大對美國的投資。

你方唱罷我登場，機會一直都在。

參考資料：

1、美國全國房地產協會報告：

2018 profile of international transactions in U.S. residential real estate

2、Zillow https://www.zillow.com/home-values/